Echinger Mietspiegel 2025

Ein Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Durch die Abbildung des Mietniveaus für verschiedene Wohnraumklassen wird die eigenverantwortliche Festsetzung von Mieten für die Vertragsparteien erleichtert. Der Mietspiegel hilft, Auseinandersetzungen über Miethöhen zu versachlichen, Gerichtsverfahren zu vermeiden und dient auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Der Mietspiegel kann ferner zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden. Die Einwilligung in eine Mietpreiserhöhung kann der Vermieter vom Mieter verlangen, wenn:

• die bisherige Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenerhöhung) abgesehen, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, kann der Mietspiegel herangezogen werden.
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze für Eching) erhöht, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB abgesehen.

Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 150 m². Er gilt insbesondere nicht für:

• Wohnungen, die gemäß Mietvertag mietpreisgebunden sind (öffentlich geförderter Wohnraum, etwa „Sozialwohnung“ oder sonstige Mietpreisbindung)
• Wohnungen für die (teil-)gewerbliche Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist (Arbeitszimmer zählen nicht dazu)
• Wohnungen, die Teil eines Wohnheimes sind (z.B. Pflegeheim, „Betreutes Wohnen“)
• Wohnungen, die nur vorübergehend angemietet sind (Mietdauer laut Vertrag unter einem Jahr)

Für folgende besondere Wohnungsklassen, über die keine Daten erhoben wurden, ist der Mietspiegel nicht unmittelbar bzw. nur unter Abwägung der Sachlage anwendbar:

• Wohnungen für die aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses (etwa Hausmeistertätigkeit) ermäßigte Mieten vereinbart wurden
• Wohnungen, die (teil-) möbliert vermietetet werden (gilt nicht für die Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke)
• Wohnungen, die vollständig untervermietet sind
• Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen)

Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Die Nettokaltmiete ist definiert als der Preis rein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes oder andere Zuschläge sind gesondert zu berücksichtigen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Der Mietspiegel kann durch die aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotz der Vielfalt der erfassten Wohnwertmerkmale verbleibt ein Streubereich für Mietpreise gleichartiger Wohnungen. Unter Verwendung aller genannten Wohnwertkriterien ergeben sich durchschnittliche Zwei-Drittel-Spannen in Höhe von ± 13 Prozent. Das bedeutet: Bei Differenzierung nach den Wohnwertmerkmalen liegen zwei Drittel aller Wohnungen einer Wohnungskategorie (z.B. Wohnungen mit 70 m² Wohnfläche der Baujahresklasse 1995 bis 2001 mit leicht unterdurchschnittlicher Sanitärausstattung usw.) innerhalb dieser Spannbreite.

Die Spannbreite beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den überwiegend freien Markt (unterschiedliche Mieten für Mietobjekte mit gleichen Wohnwertmerkmalen) sowie subjektive (z.B. Wohndauer, freundschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter) bzw. nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale (z.B. Besonderheiten wie goldene Wasserhähne) bedingt sind.

Ein Abweichen von der ermittelten durchschnittlichen Vergleichsmiete sind ausdrücklich anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen (siehe Urteil des Bundesgerichtshofs BGH ‒ VIII ZR 227/10). Alle Merkmale mit signifikantem Einfluss auf die Miete sind im Mietspiegel jeweils als Durchschnittswert enthalten. Bei der Mietspiegelerstellung erhobene, aber nicht im Mietspiegel-Rechner aufgeführte Wohnwertmerkmale können daher nicht im Rahmen der Spanne verwendet werden. Der nicht feststellbare Einfluss dieser Merkmale auf die Miete liegt u.a. daran, dass sie zum Wohnungsstandard gehören oder in der Stichprobe zu selten vorkamen, um einen statistisch gesicherten Einfluss feststellen zu können. Ebenso ist ein genereller Zu- oder Abschlag von bis zu ± 13 Prozent auf die Nettokaltmiete ohne Begründung nicht möglich.

Abweichungen nach oben oder unten sind jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalsstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird.

Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden und keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, sind nachfolgend aufgelistet:

• Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Zweifamilienhaus, Reihenhaus
• Anzahl der Wohnungen/Geschosse im Gebäude
• Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss/Hochparterre, Obergeschoss, mehrere Geschosse)
• Wohnungstyp (Dachgeschoss-, Maisonette-Wohnung)
• Anzahl der Zimmer in der Wohnung
• Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia, Garten zur alleinigen Nutzung sowie Garten zur Mitnutzung mit anderen Parteien
• Auf dem Grundstück zur Wohnung gehörende Garage bzw. Stellplatz
• Ausstattungsmerkmale der Wohnung/des Gebäudes: Warmwasserversorgung in der Küche, Rohboden in mind. der Hälfte der Räume, Video- oder Gegensprechanlage mit Türöffner, Kabelanschluss, Satellitenschüssel oder Gemeinschaftsantenne, Abstellraum in der Wohnung (kein Einbauschrank, mind. 1 m²), zugehöriger Abstellraum außerhalb der Wohnung (abschließbarer Keller- oder Speicherraum bzw. Dachboden), Trockenraum, überdachte und verschließbare Abstellmöglichkeit für Fahrräder auf dem Grundstück, Rollläden, Fensterläden, Schiebeläden oder Außenjalousien in mind. der Hälfte der Räume, Fußbodenheizung in mind. der Hälfte der Räume
• Barrierefreiheit der Wohnung: stufenloser Zugang zur Wohnung, alle Türen mind. 80 cm breit, Schwellenfreiheit in der Wohnung
• Einschränkungen: Installationsleitungen (Strom, Wasser, Gas) über Putz, Durchgangszimmer, mind. ein Zimmer ohne fest installierte Heizung
• Kleinräumige Wohnlagemerkmale: Grad der Begrünung unmittelbar vor und hinter dem Gebäude, Wohnung in Anliegerstraße, Spielstraße/verkehrsberuhigtem Bereich bzw. Wohnung liegt nicht in Richtung einer Straße (z.B. Richtung Garten, Grünanlage, Park), fußläufige Erreichbarkeit von Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen, der S-Bahn-Haltstelle Eching, Bushaltestellen sowie Grün-, Sportanlage oder Kinderspielplatz, Lärmpegel (z.B. Straßen-, Bahn- Industrielärm usw.), Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z.B. durch Rauch, Staub, Geruch, Schmutz, Erschütterungen usw.)
• Heizungstyp: Nachtspeicherheizung, Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung
• Fenstertyp: 2-Scheiben-Verbundglasfenster, Kastenfenster/Doppelflügelfenster, Einfachverglasung
• Energetische Sanierung: Außenwanddämmung, Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsinstallation
• Energiekennwert

Nicht ausgewertet werden konnten Wohnwertmerkmale, welche in zu geringer Anzahl in der Stichprobe vorhanden waren. Diese sind:

• Lage der Wohnung im Keller/Souterrain/Untergeschoss oder Gartengeschoss
• Einliegerwohnung
• Wohnung befindet sich in Fußgängerzone
• Einzelöfen bzw. keine vom Vermieter gestellte Heizung
• Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke und Kellerdeckendämmung ab 2016