MIETSPIEGEL 2023

Der Mietspiegel 2023 wurde im Auftrag der Stadt Erding auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu aufgestellt. Er wurde vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel gemäß $ 558 d BGB anerkannt. Die Mietspiegelerstellung samt Datenerhebung und Auswertung erfolgte durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH. Unterstützend beteiligt war ein Arbeitskreis Mietspiegel, dem die Stadtverwaltung Erding und der Mieterverein Erding angehörte.

Ein Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Durch die Abbildung des Mietniveaus für verschiedene Wohnraumklassen wird die eigenverantwortliche Festsetzung von Mieten für die Mietvertragsparteien erleichtert. Der Mietspiegel hilft, Auseinandersetzungen über Miethöhen zu versachlichen, Gerichtsverfahren zu vermeiden und dient auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Der Mietspiegel kann ferner zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden. Die Einwilligung in eine Mietpreiserhöhung kann der Vermieter vom Mieter verlangen, wenn:

• die bisherige Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahme und Betriebskostenerhöhung) abgesehen, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, kann der Mietspiegel herangezogen werden.
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB abgesehen.

Der vorliegende Mietspiegel erfüllt die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB. Begründet ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nicht mit diesem Mietspiegel, so hat er trotzdem die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel mitzuteilen, sofern dieser Angaben für eine Wohnung enthält (§ 558a Abs. 3 BGB).

Der Erdinger Mietspiegel basiert auf Daten, die im Rahmen einer Zufallsauswahl bei Miethaushalten von Mai bis Juli 2023 zum Zweck der Mietspiegelerstellung per schriftlicher Befragung und standardisiertem Fragebogen erhoben wurden. Ausgewertet wurden die Angaben von 829 mietspiegelrelevanten Mietobjekten, die den gesetzlichen Bestimmungen einer Mietspiegelerstellung entsprachen. Die Auswertung wurde mit regressionsanalytischen Verfahren durchgeführt.

Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus im Wohnflächenbereich zwischen 30 m² und 150 m². Er gilt insbesondere nicht für

• preisgebundene Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus (Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines),
• (teil-)gewerblich und eigengenutzte Wohnungen,
• Wohnungen, die Teil eines Wohnheimes, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft sind (z.B. Studenten-, Jugend-, Alten-, Pflege-, Personalwohnheim, Gebäude für vorläufige Unterbringung/Anschlussunterbringung, Behinderteneinrichtung, „Betreutes Wohnen“, soziale Wohngruppe),
• Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch – maximal 1 Jahr – vermietet sind.

Für folgende Wohnungsklassen, für die keine Daten erhoben wurden, ist der Mietspiegel nicht unmittelbar bzw. nur unter Abwägung der Sachlage anwendbar:

• Wohnungen für die aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses (etwa Hausmeistertätigkeit) ermäßigte Mieten vereinbart wurden,
• Wohnungen, die (teil-) möbliert vermietetet werden (gilt nicht für die Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke),
• Wohnungen, die vollständig untervermietet sind,
• Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen).

Über ortsübliche Nettomieten von Wohnungen unter 30 m² und über 150 m² kann keine Aussage getroffen werden, da sie in der Stichprobe in zu geringer Anzahl vertreten waren. Der Mietspiegel ist auch für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Zweifamilienhäuser anwendbar.

Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettomiete pro Quadratmeter. Die Nettomiete ist definiert als der Preis rein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes oder andere Zuschläge sind gesondert zu berücksichtigen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Der Mietspiegel kann durch die aufgeführten Merkmale grundsätzlich viele Mietpreisunterschiede erklären. Trotz der Vielfalt der erfassten Wohnwertmerkmale verbleibt ein Streubereich für Mietpreise gleichartiger Wohnungen. Unter Berücksichtigung aller im Mietspiegel genannten Wohnwertkriterien ergeben sich durchschnittliche Zwei-Drittel-Spannen in Höhe von ±18 Prozent. Das bedeutet: Bei Differenzierung nach den Wohnwertmerkmalen liegen zwei Drittel der Mietpreise aller Wohnungen einer Wohnungskategorie (z.B. Wohnungen zwischen 60 und 70 m² der Baujahresklasse 1949 bis 1960) innerhalb dieser Spanbreite.

Die Spannbreite beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den überwiegend freien Markt (unterschiedliche Mieten für Mietobjekte mit gleichen Wohnwertmerkmalen) sowie subjektive (z.B. Wohndauer, freundschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, soziale Einstellung des Vermieters) bzw. nicht bei der Mietspiegelerhebung erfasste objektive Wohnwertmerkmale (z.B. Besonderheiten wie goldene Wasserhähne, Schwimmbad usw.) oder qualitative Ausstattungsunterschiede bedingt sind.

Abweichungen nach oben oder unten von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind aber gemäß BGH – VIII ZR 227/10 – zu begründen. Zur Begründung können insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele Wohnwertmerkmale erhoben und auf deren Mietpreiseinfluss analysiert wurden. Wohnwertmerkmale, die einen nachweisbaren signifikanten Einfluss auf den Mietpreis haben, sind im Mietspiegel jeweils mit ihrem durchschnittlichen Wert enthalten. Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber im Mittel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, sind nachfolgender Auflistung zu entnehmen:

• Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Zweifamilienhaus, Reihenhaus
• Anzahl der Wohnungen und Geschosse in einem Mehrfamilienhaus
• Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss/Hochparterre, Obergeschoss, mehrere Geschosse)
• Wohnungstyp (Dachgeschoss-, Maisonette-Wohnung)
• Auf dem Grundstück zur Wohnung gehörende Garage bzw. Stellplatz
• Ausstattungsmerkmale des Badezimmers: Warmwasserversorgung, WC, Badewanne, Dusche, bodengleiche Dusche, Schutz der Wände im Spritzwasserbereich, zwei Waschbecken, Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung, Fenster/Lüftung, zweites WC
• Ausstattungsmerkmale der restlichen Wohnung/des Gebäudes: Warmwasserversorgung in der Küche, Fußbodenbeläge in mind. der Hälfte der Räume (Parkettboden/Holzdielen, Naturstein/Fliesen/Kacheln, Vinyl-/Designboden, Laminat), integrierte Küche, Kochnische, Einbauschränke außerhalb der Küche, Video- oder Gegensprechanlage mit Türöffner, Abstellraum in der Wohnung (kein Einbauschrank, mind. 1 m²), zugehöriger Abstellraum außerhalb der Wohnung (abschließbarer Keller- oder Speicherraum bzw. Dachboden), Trockenraum, überdachte und verschließbare Abstellmöglichkeit für Fahrräder auf dem Grundstück, Fußbodenheizung im Wohnzimmer oder in den Haupträumen, zusätzlicher Ofen, Garten zur Mitnutzung mit anderen Parteien, unverbaute Weitsicht
• Barrierefreiheit der Wohnung: stufenloser Zugang zur Wohnung, alle Türen mind. 80 cm breit, Schwellenfreiheit in der Wohnung
• Einschränkungen: Installationsleitungen (Strom, Wasser, Gas) über Putz, Durchgangszimmer, mind. ein Zimmer ohne fest installierte Heizung, schlecht belichtete Räume, Wohnung liegt nahe Gewerbegebiet
• Kleinräumige Wohnlagemerkmale: Begrünung im Umkreis von 100 m, Wohnung in Anliegerstraße, Spielstraße/verkehrsberuhigtem Bereich bzw. Wohnung liegt nicht in Richtung einer Straße (z.B. Richtung Garten, Grünanlage, Park), Hauptverkehrsstraße-/Durchgangsstraße, fußläufige Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten für den speziellen Bedarf, Bushaltestellen und S-Bahn-Haltstellen, Lärmpegel (z.B. Straßen-, Bahn- Industrielärm usw.) bei offenem Fenster, Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z.B. durch Rauch, Staub, Geruch, Schmutz, Erschütterungen usw.)
• Heizungstyp: Zentral- oder Etagenheizung, Einzelöfen (Gas, Strom)
• Fenstertyp: 3-Scheiben-Wärmeeschutzfenster, 2-Scheiben-Verbundglasfenster, Kastenfenster/Doppelflügelfenster, Einfachverglasung
• Energetische Sanierung: Außenwanddämmung, Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsinstallation
• Energiekennwert

Diese Wohnwertmerkmale können somit im Rahmen der oben genannten Spannbreitenausfüllung nur mit Ausnahmebegründung und in begrenztem Umfang verwendet werden.

Nicht ausgewertet werden konnten aufgrund zu geringer Anzahl in der Stichprobe: Korkboden oder sonstiger Fußbodenbelag, Einzelöfen (Öl, Kohle), keine vom Vermieter gestellte Heizung, Souterrain-Wohnungen.

Abweichungen nach oben oder unten sind auch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der angeführten Merkmale erheblich abgewichen wird.

Für einen Vergleich mit den Mietspiegelwerten ist die eigene Nettomiete pro Quadratmeter zu verwenden. Falls diese nicht bekannt ist (z.B. bei Pauschalmieten), sind die nachfolgenden Berechnungsschritte erforderlich:

• Von dem Betrag, der insgesamt monatlich an Miete anfällt, sind die monatlichen Heizungs- und Warmwasserkosten sowie alle weiteren Betriebskosten, die an den Vermieter zu entrichten sind, abzuziehen. Für den Fall nicht bekannter Betriebskosten sind durchschnittliche Werte anzunehmen.
• Weiterhin abzuziehen sind eventuelle Zuschläge (z.B. für Garage oder Untermiete).
• Der verbleibende Betrag ist nunmehr durch die Wohnfläche zu dividieren und kann mit der im Mietspiegel ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen werden.