ONLINE-MIETSPIEGEL

Vorwort
Der vorliegende Mietspiegel wurde auf der Grundlage einer repräsentativen Umfrage bei Mieter:innen und Eigentümer:innen von nicht preislich gebundenen Wohnungen im Stadtgebiet von Esslingen am Neckar neu erstellt. Er basiert auf 1.040 Datensätzen, die im Zeitraum von Mai bis Juni 2021 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten nur zum Zweck der Mietspiegelerstellung schriftlich erhoben wurden. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errechnet und erfüllt damit methodisch die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels.

An der Erstellung des Mietspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexpert: innen mitgewirkt. In diesem Gremium waren vertreten:
  • Baugenossenschaft Esslingen eG
  • EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH
  • Haus & Grund Esslingen e.V.
  • Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.
  • Stadt Esslingen am Neckar, Amt für Soziales, Integration und Sport und Geschäftsstelle Gutachterausschuss

Die repräsentative Datenerhebung, die Auswertung der Daten und die Konzeption des Mietspiegels wurde beauftragt durch die Stadt Esslingen am Neckar und durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg durchgeführt. Das dem Mietspiegel zugrunde liegende regressionsanalytische Auswertungsverfahren ermöglicht detaillierte und mathematisch abgesicherte Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt.
Der Mietspiegel in der vorliegenden Form wurde von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter sowie von der Stadt Esslingen am Neckar als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Er tritt am 1. Januar 2022 in Kraft.

Der Mietspiegel stellt keine Preisempfehlung dar, es dürfen durchaus niedrigere, jedoch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht wesentlich höhere Mieten gefordert werden. In diesem Sinne erwarten die an der Erstellung Beteiligten, dass der Mietspiegel weiterhinVermietern und Mietern, Verbänden, Gutachtern und Gerichten eine praktikable und realitätsgerechte Entscheidungshilfe sein wird.

Esslingen am Neckar, im Dezember 2021
Anwendung des Mietspiegels
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 c und 558 d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.

Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 30 m² und 150 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

  • Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen;
  • Wohnraum in einem Studierenden- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
  • Wohnraum, der Teil der von der:dem Vermieter:in selbst bewohnten Wohnung ist und den der:die Vermieter:in überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem:der Mieter:in nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er/sie einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den:die Mieter:in bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:

  • Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (das sog. „Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu);
  • Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z. B. Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist);
  • Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Kücheneinrichtung und /oder Einbauschränke);
  • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang;
  • Wohnungen im „Betreuten Wohnen“;
  • Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime.
Nettokaltmiete und Nebenkosten
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung).

Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters:der Hausmeisterin, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten.

Der Mietpreis für eine Garage bzw. einen Stellplatz sowie etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht enthalten.

Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Das Mieterhöhungsverfahren
Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 557 ff. BGB) kann der:die Vermieter:in die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn

  • die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und
  • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
  • die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöht.
Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingungen maßgebend.

Der:die Vermieter:in muss das Mieterhöhungsverlangen dem:der Mieter:in gegenüber in Textform geltend machen und begründen.“ Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines:einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB setzt voraus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der Gemeinde oder den Interessenvertreter:innen von Vermieter:innen und Mieter:innen anerkannt wurde, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt wird.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der:die Vermieter:in, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er:sie dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.

Der:die Mieter:in hat zur Prüfung, ob er:sie der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der:die Mieter:in der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er:sie die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der:die Vermieter:in auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.

Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden.

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden, darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Mietpreisbremse). Nach Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – Mietpreisbegrenzungsverordnung BW) gilt dies auch für die Stadt Esslingen.

Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf in Esslingen am Neckar nach § 556d BGB entsprechend maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regelung nach § 556e und f ausgenommen sind:

  • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
  • Umfassend modernisierte Wohnungen (als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung dann, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen).
  • Wohnungen, bei denen die Vormiete höher war als die aktuell zulässige Miete; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem:der vorherigen Mieter:in innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Spannbreite
Bei dem ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einem am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Esslingen am Neckar im Schnitt auf ±16% um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Weicht man von dem ermittelten Durchschnittswert im Rahmen der Spannenbehandlung nach oben ab, ist diese Abweichung anhand von nicht im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmalen zu begründen.
Impressum
Herausgeber
Stadt Esslingen am Neckar, Amt für Soziales und Sport
Beblingerstraße 3
73728 Esslingen am Neckar

Datenanalyse und Auswertung
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg

Copyright beim Herausgeber
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers

Mietspiegel erstellt in Zusammenarbeit mit:
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Baugenossenschaft Esslingen eG
Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V.
EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH
Haus und Grund Esslingen e.V.
Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.
Stadt Esslingen am Neckar, Amt für Soziales und Sport sowie Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Auskunft und Beratung zum Mietspiegel
Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V.
Martinstraße 34
73728 Esslingen
Tel: 0711 / 35 90 35
E-Mail: info@mieterbund-es-gp.de
Internet: www.mieterbund-es-gp.de

Haus & Grund Esslingen e.V.
Fabrikstraße 1/1
73728 Esslingen
Tel: 0711 / 35 92 72
E-Mail: haus-und-grund-esslingen@t-online.de
Internet: www.hug-esslingen.de

Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.
Schelztorstraße 1
73728 Esslingen
Tel: 0711 / 35 42 35
E-Mail: info@mieterschutz-es.de
Internet: www.mieterschutz-es.de

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Beblingerstraße 3
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