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Vorwort des Ersten Bürgermeisters

Sehr geehrte Vermieter und Mieter,
liebe Garchingerinnen und Garchinger,

der Garchinger Stadtrat hatte zum 1. Mai 2014 seinen ersten qualifizierten Mietspiegel in Kraft treten lassen. Die Geltungskraft eines solchen Mietspiegels beträgt grundsätzlich zwei Jahre. Daher wurde dieser zum 1. Mai 2016 zunächst auf der Grundlage des deutschen Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des statistischen Bundesamtes rein rechnerisch fortgeschrieben. Damit der Mietspiegel aber auch weiterhin seine volle rechtliche Geltungskraft besitzt, hatte sich die Stadt Garching Anfang diesen Jahres für eine neue Erhebung der aktuellen Kennzahlen entschieden. Mit der Analyse und Neuauflage des Mietspiegels wurde das „ALP - Institut für Wohnen und Stadtentwicklung“ aus Hamburg beauftragt.

Um eine möglichst aussagekräftige Zahlengrundlage zu bekommen, wurden von uns 7023 Garchinger Haushalte angeschrieben und um eine anonymisierte Antwort gebeten. 1258 Garchingerinnen und Garchinger folgten dieser Bitte – ein hervorragendes Ergebnis, für das ich mich an dieser Stelle bei allen Unterstützern ausdrücklich bedanken möchte! 508 Fragebögen sind nun letztendlich in die gültige Auswertung eingeflossen, da für die aktuelle Mietpreisanalyse nur Mietverhältnisse verwendet werden durften, die im Laufe der letzten vier Jahre abgeschlossen oder geändert wurden.

Nicht verwunderlich ist für uns alle wohl das Ergebnis: Die Durchschnittsmiete ist in den letzten zwei Jahren um 22 Prozentpunkte auf nunmehr 11,68 Euro pro Quadratmeter gestiegen! Eine Entwicklung, die auf dem knappen Wohnungsmarkt wohl alle zu spüren bekommen, und die im Wesentlichen auch damit zusammenhängt, dass bei Neuvermietungen meist auch neu gebaute oder sanierte Immobilien zum Zuge kommen, die natürlich auch einen höheren Einrichtungsstandard bieten, der wiederum eine höhere Miete rechtfertigt. Von Seiten der Stadt versuchen wir uns natürlich bei allen kommunalen und geförderten Baumaßnahmen an der unteren Grenze der Mietpreisskala zu orientieren, d.h. bei den jüngsten genossenschaftlichen und staatlich geförderten Neubauprojekten lagen wir im Bereich der 10-Euro-Marke pro Quadratmeter. Daran wollen wir auch zukünftig festhalten, aber der freie Markt folgt ja bekanntlich seinen eigenen Gesetzen – die wir aber mit der Fortschreibung des Garchinger Mietspiegels zumindest in einem rechtssicheren Rahmen halten wollen.

Der ab 01.05.2018 geltende Mietspiegel soll Mietern und Vermietern einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum in Garching liefern. Auf seiner Grundlage können Mieter Mieterhöhungsforderungen überprüfen, und Vermieter können bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Daten des Mietspiegels zurückgreifen.

Im neuen Garchinger Mietspiegel ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ entsprechend den gesetzlichen Vorschriften dargestellt. Bei jedem Mieterhöhungsverlangen muss die entsprechende Miethöhe des Mietspiegels angegeben werden. Die betreffenden Werte sind nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung geordnet und die Mietpreise pro Quadratmeter können ohne größeren Aufwand und Vorkenntnisse abgelesen werden. Damit trägt der Garchinger Mietspiegel wesentlich zur Rechtssicherheit bei der Mietpreisfestlegung auf dem hiesigen Wohnungsmarkt bei.

Der aktuelle Garchinger Mietspiegel hat in den letzten vier Jahren die an ihn gestellten Erwartungen gut erfüllt und soll auch zukünftig eine zuverlässige Entscheidungshilfe und Informationsquelle auf dem Wohnungsmarkt darstellen.
Und zuletzt: Wir Garchinger dürfen durchaus stolz darauf sein, dass wir als einzige der 29 Kommunen aus dem Landkreis München unseren Bürgerinnen und Bürgern einen qualifizierten Mietspiegel anbieten können.

Garching b. München, 25.04.2018

Dr. Dietmar Gruchmann
Erster Bürgermeister

Erstellung des Mietspiegels

Der Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Garching b. München erstellt. Beratend mitgewirkt haben Vertreter

  • der Stadtverwaltung Garching
  • des Mieterschutzvereins Garching-Hochbrück und Umgebung e.V.
  • des Siedler- und Eigenheimerbundes Garching e.V.

Mit der Konzeption und der wissenschaftlichen Ausarbeitung des Mietspiegels war das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (vgl. Impressum) beauftragt.

Rechtliche Grundlagen

Der Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Stadt Garching b. München (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für verschiedene Wohnraumklassen dient nicht der Mietpreisfestsetzung. Die detaillierte Abbildung des Mietniveaus soll die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, zur Versachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beitragen und Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien möglichst vermeiden. Der Mietspiegel dient auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann der Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden.

Bei einer Mieterhöhung ist auch die im § 558 Abs. 3 BGB festgelegte Kappungsgrenze zu beachten, die normalerweise eine Erhöhung der Miete um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren erlaubt. Für die Stadt Garching b. München liegt diese Kappungsgrenze bis 31.07.2020 aufgrund des § 558 Abs. 3 BGB i. V. m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern abweichend davon bei 15 %. Die maximal mögliche Mieterhöhung um 15 % innerhalb von drei Jahren muss sich aber immer innerhalb der Grenzen der im Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen.

Bis 31.07.2020 ist der Mietspiegel der Stadt Garching b. München gemäß § 556d BGB i. V. m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern auch bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, anzuwenden. Die Miete darf demnach maximal 10 % über dem Niveau der im Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Mietspiegel basiert auf Mietdaten, die mittels einer repräsentativen Zufallsstichprobe von 7.023 Haushalten nur zum Zweck der Mietspiegelerstellung im Februar 2018 im Stadtgebiet von Garching b. München inklusive der Ortsteile Hochbrück und Dirnismaning durch schriftliche Befragung erhoben wurden. Ausgewertet werden konnten 508 mietspiegelrelevante Fragebögen. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet, ist von Seiten der Vermieter- und Mieterverbände und gemäß Beschluss des Stadtrats Garching b. München vom 24.04.2018 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab 1. Mai 2018.

Geltungsbereich des Mietspiegels

Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

  • Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen;
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:

  • Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (das sog. „Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu);
  • Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke);
  • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang;
  • Wohnungen im „Betreuten Wohnen“;
  • Weitere Heime (etwa Altenpflege-, Obdachlosen- oder sonstige Heime).

Über die Mietpreise von Wohnungen unter 30 m² und über 150 m² kann keine Aussage getroffen werden, da sie in zu geringer Anzahl vertreten waren.

Mietbegriff

Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Die Nettokaltmiete ist definiert als die rein für die Überlassung der Wohnung zu leistende Miete. Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietungskosten einer Garage oder eines Stellplatzes oder andere Zuschläge sind nicht berücksichtigt. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die evtl. enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Berücksichtigung von Spannen

Bei dem ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einem am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Garching b. München im Schnitt auf 16 % um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Angaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall bei ausreichender Begründung im Bereich der Spannen modifiziert werden.

Impressum

Stadt Garching b. München
Rathausplatz 3
85748 Garching b. München
Tel.: 089 / 32089-0
www.garching.de
stadt@garching.de

Erstellung:
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Steintwietenhof 2
20459 Hamburg
Tel.: 040 / 8796 9159-0
www.alp-institut.de
info@alp-institut.de
Bildnachweis:
Stadt Garching
Erstellt im April 2018

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