Mietspiegel 2022

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

der Karlsfelder Wohnungsmarkt ist in Bewegung und wächst ständig weiter. Neue Wohngebiete werden erschlossen und viele Entwicklungsmaßnahmen im Gemeindegebiet werden realisiert. Dabei ergeben sich vielfältige Chancen für das Wohnen in der Gemeinde. Verlässliche und ausgewogene Mieten sind für alle Beteiligten dabei eine wichtige Voraussetzung.

Der Gemeinde Karlsfeld ist es wichtig, dass für alle Einwohner ein geeignetes und bezahlbares Angebot vorhanden ist. Wohnen ist ein unumstrittenes Grundbedürfnis, das allen Bürgerinnen und Bürger unabhängig von Alter und Herkunft in geeigneter Form zur Verfügung stehen muss. Die Menschen in Karlsfeld sollen sich hier wohlfühlen. Dabei kommt es immer wieder vor, dass sich Mieter und Vermieter nicht einig darüber sind, was eine Wohnung kosten darf. Die Gemeinde Karlsfeld hat deshalb in Zusammenarbeit mit mehreren Kooperationspartnern den qualifizierten Mietspiegel erneut erhoben. Das Werk dient als Orientierungshilfe, die den Vertragspartnern die Möglichkeit bieten soll, die Miethöhe im Rahmen ortsüblicher Entgelte eigenverantwortlich zu vereinbaren.

Das Instrument „Mietspiegel“ hat sich in der Vergangenheit bewährt und erwies sich als sinnvolles Hilfsmittel bei der Berechnung von Mieten. Die Erwartung, dass damit die Anzahl der Streitfälle sinkt, hat sich bewahrheitet. Ich wünsche mir, dass dies so bleibt und damit auch ein Beitrag für einen vernünftigen Umgang zwischen Vermietern und Mietern geleistet wird.

Ich wünsche Ihnen als Nutzer des Mietspiegels viel Erfolg bei der Anwendung und hoffe, dass der Mietspiegel allen Bürgerinnen und Bürger behilflich und nützlich bei der Gestaltung der Mietverhältnisse ist und ihnen eine möglichst große Transparenz für den Mietwohnungsmarkt liefert.

Karlsfeld, im März 2022

UNterschrift
Stefan Kolbe
1. Bürgermeister
Zusätzliche Hinweise zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, die nicht Bestandteil des gemäß § 558d BGB qualifizierten Karlsfelder Mietspiegels 2022 sind:

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 556d BGB darf die Miete in der Gemeinde Karlsfeld zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Es gibt allerdings Ausnahme­regelungen: § 556e BGB regelt die Berücksichtigung der Vormiete und einer durchgeführten Modernisierung. Nach § 556f BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Regulierung ebenso ausgenommen wie die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. § 556g BGB befasst sich mit den Rechtsfolgen und der Auskunft über die Miete.

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 558 BGB darf die Miete in der Gemeinde Karlsfeld bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zudem innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 15 % erhöht werden.

Diese Regulierungen gelten bis zum 31. Dezember 2025

Die obigen Hinweise sind kein Bestandteil dieses gemäß § 558d BGB qualifizierten Mietspiegels!
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Der Mietspiegel 2022 wurde im Auftrag der Gemeinde Karlsfeld auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen unter Beachtung datenschutzrechtlicher Bestimmungen neu erstellt. Er wurde vom Gemeinderat am 24.03.2022 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und tritt zum 01.04.2022 in Kraft. Die Neuerstellung des Mietspiegels 2022 wurde vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH durchgeführt. Unterstützend und beratend beteiligt waren die Gemeinde Karlsfeld, die Stadtverwaltung Dachau, der Mieterverein Dachau und Umgebung e.V. sowie Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.

Ein Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichs¬miete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Durch die Abbildung des Mietniveaus für verschiedene Wohnraumklassen wird die eigenverantwortliche Festsetzung von Mieten für die Vertragsparteien erleichtert. Der Mietspiegel hilft, Auseinandersetzungen über Miethöhen zu versachlichen, Gerichtsverfahren zu vermeiden und dient auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Der Mietspiegel kann ferner zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden. Die Einwilligung in eine Mietpreiserhöhung kann der Vermieter vom Mieter verlangen, wenn:

  • die bisherige Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenerhöhung) abgesehen, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
  • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, kann der Mietspiegel herangezogen werden.
  • die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze für Karlsfeld) erhöht, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB abgesehen.
Beim aktuellen Karlsfelder Mietspiegel handelt es sich um eine Neuerstellung, die sowohl in Bezug auf die Datenerhebung als auch in Bezug auf die Datenauswertung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von Juni 2021 bis Oktober 2021 zum Zweck der Mietspiegelerstellung im Gemeindegebiet Karlsfeld per schriftlicher Befragung und standardisiertem Fragebogen erhoben wurden. Die Auswertungen wurden mit regressionsanalytischen Verfahren durchgeführt. Dabei wurde zusätzlich Datenmaterial aus der Stadt Dachau herangezogen, das für die gleichzeitige Erstellung des dortigen Mietspiegels erhoben wurde.
Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus im Wohnflächenbereich zwischen 35 m² und 120 m². Er gilt insbesondere nicht für:

  • Wohnungen, die gemäß Mietvertag mietpreisgebunden sind (öffentlich geförderter Wohnraum, etwa „Sozialwohnung“ oder sonstige Mietpreisbindung)
  • Wohnungen für die (teil-)gewerblicher Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist
  • Wohnungen, die Teil eines Wohnheimes sind (z.B. Pflegeheim, „Betreutes Wohnen“)
  • Wohnungen, die nur vorübergehend angemietet sind (Mietdauer laut Vertrag unter einem Jahr, etwa Ferienwohnung)

Für folgende besondere Wohnungsklassen, über die keine Daten erhoben wurden, ist der Mietspiegel nicht unmittelbar bzw. nur unter Abwägung der Sachlage anwendbar:

  • Wohnungen für die aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses (etwa Hausmeister:innentätigkeit) ermäßigte Mieten vereinbart wurden;
  • Wohnungen, die (teil-)möbliert vermietetet werden (gilt nicht für die Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke);
  • Wohnungen, die vollständig untervermietet sind;
  • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen);
  • Wohnungen in Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern (es befinden sich maximal zwei Wohnungen an der Adresse).

Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettomiete pro Quadratmeter. Die Nettomiete ist definiert als der Preis rein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes oder andere Zuschläge sind gesondert zu berücksichtigen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen 1 und 2 aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotz der Vielfalt der erfassten Wohnwertmerkmale verbleibt ein Streubereich für Mietpreise gleichartiger Wohnungen. Unter Verwendung aller genannten Wohnwertkriterien ergeben sich durchschnittliche Zwei-Drittel-Spannen in Höhe von 18 Prozent. Das bedeutet: Bei Differenzierung nach den Wohnwertmerkmalen liegen zwei Drittel aller Wohnungen einer Wohnungskategorie (z.B. Wohnungen zwischen 60 und unter 70 m² der Baujahresklasse 1995 bis 2009, mit einfacher Sanitärausstattung usw.) innerhalb dieser Spannbreite.

Die Spannbreite beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den überwiegend freien Markt (unterschiedliche Mieten für Mietobjekte mit gleichen Wohnwertmerkmalen) sowie subjektive (z.B. Wohndauer, freundschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter) bzw. nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale (z.B. Besonderheiten wie goldene Wasserhähne) bedingt sind.

Ein Abweichen von der anhand Tabelle 1 und 2 ermittelten durchschnittlichen Vergleichsmiete sollte aber insbesondere

  • anhand anderer als der in Tabelle 2 angeführter Merkmale und
  • anhand anderer als der in der Liste nicht unmittelbar mietpreisbeeinflussender Merkmale

begründet werden.

Sofern für eine Wohnung weitere Merkmale oder Besonderheiten vorliegen, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden können oder bei denen die Qualität und der Zustand eines der im Mietspiegel ausgewiesenen Wohnwertmerkmale erheblich vom Standard abweichen, ist es möglich, diese im Rahmen der Spanne zu berücksichtigen.

Auskunfts- und Beratungsstellen zum Mietspiegel

Gemeinde Karlsfeld, Hauptamt
Gartenstraße 7
85757 Karlsfeld
Tel.: 08131/99200
Fax: 08131/99103
E-Mail: hauptamt@karlsfeld.de
Homepage: https://www.karlsfeld.de

Mieterverein Dachau und Umgebung e.V.
Ludwig-Ernst-Straße 48
85221 Dachau
Tel.: 08131/83844
Fax: 08131/72624
E-Mail: Mieterverein-Dachau@t-online.de
Homepage: https://www.mieterverein-dachau.de

Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.
Mittermayerstraße 29
85221 Dachau
Tel.: 08131/29 25 987
E-Mail: info@haus-und-grund-dachau.de
Homepage: https://www.haus-und-grund-dachau.de

Impressum
Gemeinde Karlsfeld
Gartenstraße 7
85757 Karlsfeld
https://www.karlsfeld.de

Erstellung
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
https://www.alp-institut.de

Urheberrechte
Der Mietspiegel ist urheberrechtlich geschützt. Verkauf sowie Vervielfältigungen jeglicher Art, auch die Einreichung in elektronische Datensysteme, bleiben der Gemeinde Karlsfeld vorbehalten. Ansprüche können aus dem Inhalt des Mietspiegels nicht hergeleitet werden.

Gültigkeit

Infolge der Anerkennung durch den Gemeinderat der Gemeinde Karlsfeld am 24.03.2022 ist der Karlsfelder Mietspiegel in der vorliegenden Fassung gemäß § 558d BGB vom 01.04.2022 bis zum 31.03.2024 als qualifizierter Mietspiegel gültig.

Sollte zum 01.04.2024 kein neuer (qualifizierter) Mietspiegel in Karlsfeld vorliegen, kann dieser – dann veraltete – Mietspiegel gemäß 558a Abs. 4 Satz 2 BGB trotzdem weiterverwendet werden.