Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

zwei Jahre nach der Erstellung des ersten qualifizierten Mietspiegels präsentieren wir Ihnen den fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel 2022 für die Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim unter Teck, Dettingen unter Teck und Notzingen.

Die vorliegende Broschüre gibt Vermietern und Mietern eine zuverlässige Grundlage über das örtliche Mietpreisniveau und soll dazu beitragen, Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen.

Die Fortschreibung des Mietspiegels erfolgte gemäß den Bestimmungen des § 558d Abs. 2 BGB unter Zugrundelegung der Entwicklung des deutschen Verbraucherpreisindexes durch das bundesweit tätige ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg. Die Ersterstellung im Jahr 2020 wurde von einem Arbeitskreis aus den nachstehenden Wohnungsmarktexperten begleitet.

• Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e. V.
• Haus & Grund Kirchheim unter Teck und Umgebung e. V.
• Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG
• Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen AöR
• Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG

Besonderer Dank gilt allen Befragten, die sich die Zeit für die Beantwortung der umfangreichen Fragebögen mit Fragen zu Miete und Ausstattung Ihrer Wohnungen genommen haben. Damit haben Sie die Grundlage für die Erstellung des Mietspiegels geschaffen.

Zusätzlich bedanken wir uns bei den Mitgliedern des Arbeitskreises für die Unterstützung und den projektbegleitenden Verantwortlichen des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH für die durchweg gute Zusammenarbeit.

Der fortgeschriebene Mietspiegel wird ab dem 12. Oktober 2022 in Kraft treten und auf den Internetseiten der Gemeinden als Broschüre im PDF-Format und als Online-Rechner zur Verfügung stehen.

Dr. Pascal Bader
Oberbürgermeister
Kirchheim unter Teck

Rainer Haußmann
Bürgermeister
Dettingen unter Teck

Sven Haumacher
Bürgermeister
Notzingen

1.1 Anwendung des Mietspiegels

Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (=ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.

Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Der Mietspiegel 2022 wurde gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf Grundlage der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland von Dezember 2019 bis Dezember 2021 fortgeschrieben. Dies ergab eine Erhöhung der Werte des Mietspiegels 2020 um 5,0 %.

Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 130 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

• • Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist
    oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z.B. Sozialwohnungen;

• • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);

• • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);

• • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);

• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:

• • Wohnungen, für die eine (teil-)gewerbliche Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist (Arbeitszimmer zählen nicht dazu)

• • Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z.B. aufgrund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses, etwa Hausmeistertätigkeit);

• • Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke);

• • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang;

• Wohnungen in Wohnheimen (z.B. Pflegeheim, Betreutes Wohnen)

1.2 Nettokaltmiete und Nebenkosten

Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in € pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung).

Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grund­steuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten.

Der Mietpreis für eine Garage bzw. einen Stellplatz sowie etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht enthalten.

Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.

1.3 Das Mieterhöhungsverfahren

Nach den mietrechtlichen Vorschriften (§§ 557ff. BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn

• • die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und

• • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und

• die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht. Letzteres gilt in Dettingen unter Teck und Notzingen. In Kirchheim unter Teck gelten abweichend hiervon 15%. [1]

Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingungen maßgebend.

Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB setzt voraus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt wird.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.

Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.

Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden.

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden, darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Mietpreisbremse). Von den drei Kommunen, die den Mietspiegel gemeinsam erstellt haben, ist ausschließlich die Stadt Kirchheim unter Teck – nicht aber Dettingen unter Teck oder Notzingen – in der entsprechenden Verordnung des Landes Baden-Württemberg vom 6. Oktober aufgeführt. Die Entscheidung, ob die Mietpreisbegrenzungsverordnung verlängert wird, wird zu gegebener Zeit von der Landesregierung getroffen. Die aktuelle Rechtsprechung ist jeweils zu beachten.

Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf in Kirchheim unter Teck nach § 556d BGB entsprechend maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regelung nach § 556e und f ausgenommen sind:

• • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

• • Umfassend modernisierte Wohnungen (als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung dann, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen).

• Wohnungen, bei denen die Vormiete höher war als die aktuell zulässige Miete; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

[1] Siehe § 1 der Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg – KappVO BW) vom 16. Juni 2020.

Auszug aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346):

§2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

1. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. […]
2. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1.) Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2.) Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung […] gehören.
3. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
   1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Waschküchen, d) Bodenräume, e) Trockenräume, f) Heizungsräume und g) Garagen,
   2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
   3. Geschäftsräume.

§3 Ermittlung der Grundfläche

1. Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
2. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
   1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
   2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
   3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
   4. freiliegenden Installationen,
   5. Einbaumöbeln und
   6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
3. Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
   1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
   2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
   3. Türnischen und
   4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
4. Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
   1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
   2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
   Ist die Grundfläche nach der Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§4 Anrechnung der Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

§5 Überleitungsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 […], zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 […] in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

• Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V.
  Martinstraße 34
  73728 Esslingen
  Tel: 0711 / 35 90 35
  E-Mail: info@mieterbund-es-gp.de
  Internet: http://www.mieterbund-es-gp.de


• Haus und Grund Kirchheim unter Teck und Umgebung e.V.
  Marktstraße 36
  73230 Kirchheim unter Teck
  Tel: 07021 / 46682
  E-Mail: info@hausundgrundkirchheim.de
  Internet: https://www.hausundgrundkirchheim.de/


• Stadt Kirchheim unter Teck
  Abteilung Gebäude und Grundstücke
  Geschäftsstelle Gutachterausschuss
  Alleenstr. 3
  73230 Kirchheim unter Teck
  Tel: 07021 502-517
  E-Mail: s.weldin@kirchheim-teck.de
  Internet: https://www.kirchheim-teck.de/de/Wirtschaft-Bauen/Planen-Bauen/Gebaeude-und-Grundstuecke/Gutachterausschuss