Liebe Regensburgerinnen und Regensburger,

der vorliegende Mietspiegel ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2022 und erfüllt dank Ihrer Mithilfe sämtliche Anforderungen, die das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) an einen qualifizierten Mietspiegel stellt. So ist der Mietspiegel 2024 sowohl von den Mieter- und Vermietervereinigungen, als auch vom Stadtrat anerkannt worden.

Die Fortschreibung basiert auf einer Erhebung, das heißt es wurden per Zufallsstichprobe Regensburger Haushalte angeschrieben und zur Miete befragt. Besonders war dabei, dass erstmals die Pflicht zur Auskunft bestand. Somit ist ein noch genaueres Abbild des Mietmarktes möglich geworden.

Gerade in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt ist es wichtig, eine verlässliche Informationsgrundlage zum aktuellen Mietpreisniveau zu haben. Diese Broschüre liefert Ihnen einen fundierten Orientierungsrahmen. Sie dient der einfachen und schnellen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist damit eine wertvolle Unterstützung bei der Festlegung angemessener Miethöhen und Begründung rechtssicherer Mietverhältnisse.

Der aktuelle Mietspiegel und insbesondere der Online-Mietenrechner stehen allen Interessierten wie gewohnt auf der Homepage der Stadt Regensburg zur Verfügung. Ich freue mich, wenn Sie dieses Angebot nutzen und rege in Anspruch nehmen.

Vielen Dank an alle Beteiligten, die an der Fortschreibung des Mietspiegels 2022 mitgewirkt haben.

Der Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§ 558 c Absatz 1, § 558 Absatz 2 BGB). Die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreise dienen nicht der Preisfestsetzung, sondern liefern Informationen über Vergleichsmieten für verschiedene Arten von Mietwohnungen. Sie sollen die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien vermeiden helfen und zur Versachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beitragen.

Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte nach wissenschaftlichen Grundsätzen bei der Datenerhebung und Datenauswertung. Für den Mietspiegel 2022 wurden im Sommer 2021 zufällig ausgewählte Haushalte angeschrieben und darum gebeten, einen standardisierten Fragebogen auszufüllen. In die regressionsanalytische Auswertung flossen mehr als 1.800 mietspiegelrelevante Wohnungen ein, die den gesetzlichen Anforderungen des BGB entsprachen. Dieser Mietspiegel wurde nun nach § 558 d Absatz 2 BGB mithilfe einer Stichprobe fortgeschrieben: Im Sommer 2023 wurde eine im Umfang reduzierte Erhebung durchgeführt, aus der wiederum Daten von über 1.000 mietspiegelrelevanten Wohnungen in die Auswertung eingeflossen sind.

Dieser Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus mit Wohnflächen zwischen 20 und 160 m² im Stadtgebiet Regensburg. Er gilt sowohl für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, als auch für Mehrfamilienhäuser. Aufgrund zu geringer Fallzahlen gilt er nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 20 m² oder von über 160 m².

Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen gilt er nicht für:

• Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus;
  
  
• Wohnraum, der laut Mietvertrag (teil-)gewerblich genutzt wird (die Nutzung des sogenannten Arbeitszimmers gilt nicht als gewerblich);
  
  
• Wohnungen, die nur vorübergehend – unter einem Jahr – vermietet sind (z.B. Ferienwohnungen);
  
  
• Wohnungen, die (teil-)möbliert vermietet werden (ausgenommen Kücheneinrichtung und -schränke);
  
  
• Wohnungen, die Teil eines Studierenden- oder eines sonstigen Wohnheimes, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft sind;
  
  
• Einzelzimmer, welche Teil einer kompletten Wohnung sind, oder Wohnungen, denen ein eigener Eingang fehlt (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen);
  
  
• Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist;
  
  
• Dienst- oder Werkswohnungen, bei denen der Mietvertrag an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist.
  
  
• Wohnungen bei denen aufgrund eines Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses eine ermäßigte Miete gezahlt wird.

• Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte/Reihenhaus
• Anzahl der Wohnungen/Geschosse in einem Mehrfamilienhaus
• Wohnungstyp (Dachgeschoss-, Maisonette, Penthouse-Wohnung)
• Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss/Hochparterre, Obergeschoss, mehrere Geschosse)
• Anzahl der Wohnräume in der Wohnung
• Balkon, (Dach-)Terrasse oder gemeinschaftlich genutzter Garten sowie eigengenutzter Garten im Einfamilienhaus
• Zur Wohnung zugehöriger Stellplatz (Carport, Garage, Stellplatz im Freien) außer Platz in der Tiefgarage (vgl. Tabelle 5)
• Ausstattungsmerkmale der Wohnung: offener Kamin/Kachelofen/Kaminofen, Rollläden/Fensterläden, besonderer Einbruchschutz, Gegensprechanlage, Abstellraum, Einbauschränke außerhalb der Küche
• Barrierefreiheit der Wohnung: stufenloser Zugang zur Wohnung, alle Türen mindestens 80 cm breit
• Einschränkungen: Installationsleitungen über Putz, gefangener Raum, mindestens ein Zimmer ohne fest installierte Heizung
• Fenstertypen (Thermo-/Isolierverglasung, Kastenfenster, Einfachverglasung)
• Einzelne Wohnlagemerkmale, insbesondere: Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, zur Bushaltestelle, zur Kindertagesstätte, Höhe des Verkehrsaufkommens, Art der Bebauung in der Umgebung
• Energetische Sanierung des Gebäudes (Außenwanddämmung, Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsinstallation)

• keine vom Vermieter gestellte Heizung
• Lage der Wohnung im Keller/Souterrain/Untergeschoss
• Heizung betrieben mittels regenerativer Energien (z.B. Wärmepumpe, Solarthermie)
• WC befindet sich außerhalb der Wohnung

Hinweis: Der hier dargestellte Text entspricht nicht dem Wortlaut des Gesetzes.

7.1 Gesetzliche Grundlagen

7.1.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels sind in den §§ 558 c und 558 d BGB geregelt.

Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen.

Ein Mietspiegel ist ein statistisches Werk, das die am örtlichen Wohnungsmarkt existierenden Mieten widerspiegelt. „Qualifiziert“ ist ein Mietspiegel, wenn er nach
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Das erfolgte in Regensburg erstmals durch eine Stichprobenfortschreibung, früher durch die Fortschreibung nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland

7.1.2 Mieterschutzverordnung

In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 legt die Bayerische Staatsregierung fest, in welchen Gemeinden, kreisfreien Städten oder Landkreisen bundesrechtliche Mieterschutzverordnungen der §§ 556 d (Mietpreisbremse), 558 (Kappungsgrenze) und 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gelten. Für Regensburg gelten die genannten Einschränkungen aufgrund der Tatsache, dass die Stadt Regensburg zu den in der Anlage 1 der MiSchV genannten Gebieten gehört, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ besonders gefährdet ist. Diese Verordnung gilt vorerst bis zum 31. Dezember 2025.

7.2 Mietbegriff/ Mietsache

Der § 535 BGB beschreibt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags für beide Vertragsparteien.

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

7.3 Mieterhöhung

Die §§ 557 bis 559 BGB regeln die Mieterhöhung.

Vermieter und Mieter können für ihr Mietverhältnis eine Erhöhung der Miete z.B. in der Art einer Staffel- oder Indexmiete vereinbaren (vgl. § 557 BGB). Dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen im Mietvertrag voraus.

Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an eine „ortsübliche“ Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab für diese Miete ist eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen Bereich abgeleitet wird. Diese Kriterien können aus einem Mietspiegel, aus Vergleichsmieten oder Mietdatenbanken hergeleitet werden.

Der Vermieter kann die Miete nicht unbegrenzt und beliebig häufig erhöhen, eine Anpassung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete vorher 15 Monate lang unverändert gewesen ist. Über einen Zeitraum von 3 Jahren ist die Erhöhung auf 20 % bzw. in Gebieten mit knappem Wohnungsmarkt, wie in Regensburg, auf 15 % gedeckelt (siehe: 7.5. Kappungsgrenze).

Hat der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten, so darf er bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Monats die Argumente des Vermieters prüfen. Sind die Angaben und Berechnungen korrekt, muss er der Mieterhöhung zustimmen, gegebenenfalls kann er gerichtlich dazu verpflichtet werden.

7.4 Mietpreisbremse

Der § 556 d BGB regelt die „Mietpreisbremse“.

Wie in Absatz 7.1.2 beschrieben, gilt für Regensburg die „Mietpreisbremse“ bis zum 31. Dezember 2025. Das bedeutet, die Möglichkeit des Vermieters, die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung zu erhöhen, ist auf den Höchstsatz von 10 % über der „ortsüblichen“ Vergleichsmiete begrenzt, um einen unkontrollierten Anstieg der Mieten zu verhindern. Ausnahmen, z.B. nach umfassender Sanierung oder bei gefördertem Wohnraum, werden in den §§ 556 e und f BGB beschrieben.

Sollte in einem Mietvertrag entgegen der Mietspreisbremse eine Miete vereinbart sein, die die zulässige Miete überschreitet, kann dies Rechtsfolgen haben, die in § 556 g BGB beschrieben sind. Der Mieter kann zu viel verlangte Miete vom Vermieter nur zurückverlangen, wenn er dies unter Berufung auf das BGB zuvor gerügt hat. Dabei muss er u.a. erläutern, aufgrund welcher Fakten er die zuvor vereinbarte Miete beanstandet.

7.5 Kappungsgrenze

Der § 558 Absatz 3 BGB regelt die „Kappungsgrenze“.

Bei Miethöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Der Prozentsatz für Regensburg beträgt bis zum 31. Dezember 2025 15 %, weil das Gemeindegebiet als ein Gebiet bestimmt ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (siehe hierzu Absatz 7.1.2). Ausnahmen davon sind in den §§ 558 Absatz 4, 559 und 560 BGB dargestellt.

7.6 Kündigung eines Mietverhältnisses bei Wohnungsumwandlung

Der § 577 a BGB regelt die „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“.

Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. In Gebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“ (siehe hierzu Absatz 7.1.2), also auch in Regensburg, verlängert sich diese Frist entsprechend § 577 a Absatz 2 BGB auf zehn Jahre.

Zieht der Mieter jedoch in eine Eigentumswohnung zur Miete ein, gelten die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen.

Herausgeber und Layout:  

Stadt Regensburg
Planungs- und Baureferat
Amt für Stadtentwicklung
Martin-Luther-Str. 1
93047 Regensburg
Tel. 0941 507-1662

Erstellung:

ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg

Beteiligte im Rahmen der Erarbeitung des Mietspiegels:

Amtsgericht Regensburg
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Bereich der Stadt Regensburg
Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V.
Haus- und Grundbesitzerverein Regensburg und Umgebung e.V.
Mieterbeistand e.V.
Mieterbund Regensburg e.V.
Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V.
Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern)
Amt für Stadtentwicklung

Regensburg, Januar 2024