Liebe Regensburgerinnen und Regensburger,

unsere Stadt ist lebenswert – und das aus vielen Gründen. Sie zeichnet sich durch eine starke lokale Gemeinschaft aus, in der Menschen füreinander einstehen. Eine wunderschöne Altstadt, ein vielfältiges kulturelles Angebot sowie attraktive Bildungs- und Betreuungsmöglichkeiten machen sie zu einem Ort, an dem man sich gerne niederlässt und wohlfühlt. Gleichzeitig bieten moderne Infrastruktur, kurze Wege und eine dynamische Wirtschaft beste Voraussetzungen für Alltag, Freizeit und Beruf.

Damit all dies auch in Zukunft so bleibt, braucht es ein faires und ausgewogenes Miteinander auf dem Wohnungsmarkt. Der qualifizierte Mietspiegel leistet hierzu einen wichtigen Beitrag. Wie bereits seine Vorgänger soll Ihnen auch dieser qualifizierte Mietspiegel einen zuverlässigen Orientierungsrahmen für die ortsüblichen Vergleichsmieten bieten.

Er zeigt nachvollziehbar auf, welche Mieten für vergleichbaren Wohnraum ortsüblich sind, und trägt so dazu bei, ausgewogene und gerechte Mietverhältnisse zu fördern. Gleichzeitig stärkt er die Rechtssicherheit, denn er basiert auf wissenschaftlich anerkannten Methoden und regelmäßig aktualisierten Daten.

Bereits seit 2001 wird daher für die Stadt Regensburg regelmäßig ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Wie schon in den Jahren zuvor war es nur durch die Beantwortung der Fragebögen durch viele tausend Regensburger Mieterinnen und Mieter möglich, verlässliche Zahlen zum Regensburger Mietmarkt zu erhalten.

Wir danken daher ganz besonders allen Bürgerinnen und Bürgern sowie den Mitgliedern des Arbeitskreises, die durch ihre Mitwirkung die Erstellung dieses Mietspiegels erst ermöglicht haben.

Gertrud Maltz-Schwarzfischer
Oberbürgermeisterin

Der Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§ 558 c Absatz 1, § 558 Absatz 2 BGB). Die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreise dienen nicht der Preisfestsetzung, sondern liefern Informationen über Vergleichsmieten für verschiedene Arten von Mietwohnungen. Sie sollen die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien vermeiden helfen und zur Versachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beitragen.

Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte nach wissenschaftlichen Grundsätzen bei der Datenerhebung und Datenauswertung. Für den Mietspiegel 2026 wurden im Sommer 2025 zufällig ausgewählte Haushalte angeschrieben und darum gebeten, einen standardisierten Fragebogen auszufüllen. Der Stichtag der Erhebung war der 1. August 2025. In die regressionsanalytische Auswertung flossen mehr als 2.200 mietspiegelrelevante Wohnungen ein, die den gesetzlichen Anforderungen des BGB entsprachen. Details zur Erhebung und zur Auswertung sind der Dokumentation zum Mietspiegel Regensburg 2026 zu entnehmen. Die Dokumentation ist auf der Homepage der Stadt Regensburg veröffentlicht.

Dieser Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus mit Wohnflächen zwischen 20 und 160 m2 im Stadtgebiet Regensburg. Er gilt sowohl für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, als auch für Mehrfamilienhäuser. Er ist nicht anwendbar für Wohnungen, welche kein WC in der Wohnung haben. Aufgrund zu geringer Fallzahlen gilt er nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 20 m² oder von über 160 m².

Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen gilt er nicht für:

• Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus;
• Wohnraum, der laut Mietvertrag (teil-)gewerblich genutzt wird (die Nutzung des sogenannten Arbeitszimmers gilt nicht als gewerblich);
• Wohnungen, die laut Mietvertrag nur zum vorrübergehenden Gebrauch vermietet sind (z.B. Ferienwohnungen, Messewohnungen, Monteurswohnungen oder monatsweise Vermietung, nicht gemeint ist ein befristetes Mietverhältnis);
• Wohnungen, die Teil eines Studierenden- oder eines sonstigen Wohnheimes (z.B. Pflegeheim) sind;
• Wohnungen, die von einer öffentlichen oder gemeinnützigen Institution angemietet wurden und dem Mieter wegen eines dringenden Wohnungsbedarfs überlassen wurden;
• Einzelne WG-Zimmer oder Wohnungen, denen ein eigener Eingang fehlt (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen);
• Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist

Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen angeführten Merkmale wesentliche Mietpreisunterschiede erklären. Trotzdem verbleibt auf dem freien Wohnungsmarkt ein Streubereich der Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen, der statistisch nicht erklärt werden kann. Dieser kann zum einen bedingt sein durch eine Mietpreisgestaltung auf Grundlage von subjektiv und individuell bewerteten Wohnwertmerkmalen (z.B. Mietdauer, soziale Verantwortung), die der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch zwar nicht vorgesehen hat, der Vermieter aber dennoch anwendet. Zum anderen können die Spannen durch im Mietspiegel nicht enthaltene Merkmale erklärt werden, denn es können niemals alle Wohnwertmerkmale in einem Mietspiegel abgebildet werden.

Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten daher üblicherweise Nettomieten, die innerhalb einer Zwei-Drittel-Spannbreite liegen. Diese Spannbreite umfasst im Schnitt die nach den Angaben der Tabellen 1 bis 6 errechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete +/- 16 Prozent.

Abweichungen nach oben oder unten sind jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalsstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden und keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, sind nachfolgend aufgelistet:

• Doppelhaushälfte/Zweifamilienhaus/Reihenhaus
• Anzahl der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus
• Wohnungstyp (Dachgeschoss-, Maisonette, Penthouse-Wohnung)
• Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss/Hochparterre, Obergeschoss, mehrere Geschosse)
• Anzahl der Wohnräume in der Wohnung
• Zweites Badezimmer oder Gäste-WC vorhanden
• Weitere Badmerkmale: Keine Heizmöglichkeit im Bad, keine Bodenfliesen oder gleichwertiger Bodenbelag, Wände im Bereich der Sanitärobjekte nicht geschützt durch z.B. Fliesen
• Balkon, (Dach-)Terrasse oder gemeinschaftlich genutzter Garten sowie eigengenutzter Garten im Einfamilienhaus
• Zur Wohnung zugehöriger Stellplatz (Carport, Garage, Stellplatz im Freien) außer Platz in der Tiefgarage (vgl. Tabelle 7: Zu- und Abschläge in Prozent der Basismiete je nach sonstiger Wohnungsausstattung)
• Ausstattungsmerkmale der Wohnung: Rollläden/Fensterläden ohne elektrischen Antrieb, Gegensprechanlage, Abstellraum innerhalb oder außerhalb der Wohnung, Einbauschränke außerhalb der Küche, Stellplätze für Waschmaschine und Geschirrspüler
• Barrierefreiheit der Wohnung: stufenloser Zugang zur Wohnung, Wohnung ohne bzw. mit Schwellen bis zu 2 cm
• Überdachte und verschließbare Abstellmöglichkeit für Fahrräder auf dem Grundstück
• Einschränkungen: Installationsleitungen über Putz, gefangener Raum
• Fenstertypen (Wärmeschutzfenster mit mind. 3-Schieben, 2-Schieben-Verbundglasfenster, Kastenfenster / Doppelflügelfenster, Einfachverglasung)
• Art der Heizung: Zentralheizung, Etagenheizung, Einzelöfen (Gas, Strom, Öl oder Kohle)
• Einzelne Wohnlagemerkmale, insbesondere: Entfernung zur Bushaltestelle, zur Kindertagesstätte, zur Schule, zu Grünanlagen
• Energetische Sanierung des Gebäudes (Außenwanddämmung, Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsinstallation)

Nicht ausgewertet werden konnten Wohnwertmerkmale, welche in zu geringer Anzahl in der Stichprobe vorhanden waren. Diese sind:

• Lage der Wohnung im Keller/Souterrain/Untergeschoss

Hinweis: Der hier dargestellte Text entspricht nicht dem Wortlaut des Gesetzes.

7.1 Gesetzliche Grundlagen

7.1.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels sind in den §§ 558 c und 558 d BGB geregelt.

Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen.

Ein Mietspiegel ist ein statistisches Werk, das die am örtlichen Wohnungsmarkt existierenden Mieten widerspiegelt. „Qualifiziert“ ist ein Mietspiegel, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Dies kann anhand einer Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex oder im Rahmen einer Stichprobenfortschreibung geschehen. Nach 4 Jahren muss der Mietspiegel neu erstellt werden.

7.1.2 Mieterschutzverordnung

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Broschüre ist die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 der Bayerische Staatsregierung am 31. Dezember 2025 ausgelaufen. Aktuell ist unklar, ob diese verlängert wird. Die Mieterschutzverordnung legt fest, in welchen Gemeinden, kreisfreien Städten oder Landkreisen bundesrechtliche Mieterschutzverordnungen der §§ 556 d (Mietpreisbremse), 558 (Kappungsgrenze) und 577 a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gelten. Für Regensburg gelten die genannten Einschränkungen bis zum 31. Dezember 2025 aufgrund der Tatsache, dass die Stadt Regensburg zu den in der Anlage 1 der MiSchV genannten Gebieten gehört, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ besonders gefährdet ist.

7.2 Mietbegriff/ Mietsache

Der § 535 BGB beschreibt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags für beide Vertragsparteien.

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

7.3 Mieterhöhung

Die §§ 557 bis 559 BGB regeln die Mieterhöhung.

Vermieter und Mieter können für ihr Mietverhältnis eine Erhöhung der Miete z.B. in der Art einer Staffel- oder Indexmiete vereinbaren (vgl. § 557 BGB). Dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen im Mietvertrag voraus.

Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an eine „ortsübliche“ Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab für diese Miete ist eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen Bereich abgeleitet wird. Diese Kriterien können aus einem Mietspiegel, aus Vergleichsmieten oder Mietdatenbanken hergeleitet werden.

Der Vermieter kann die Miete nicht unbegrenzt und beliebig häufig erhöhen, eine Anpassung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete vorher 15 Monate lang unverändert gewesen ist. Über einen Zeitraum von 3 Jahren ist die Erhöhung auf 20% begrenzt. In Gebieten mit knappem Wohnungsmarkt kann die Erhöhung auf 15% gedeckelt werden. Ob Regensburg hierunter fällt, ist zum Zeitpunkt der Erstellung der Broschüre nicht klar. Dies ist einer eventuell aktualisierten Mieterschutzverordnung zu entnehmen.

Hat der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten, so darf er bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Monats die Argumente des Vermieters prüfen. Sind die Angaben und Berechnungen korrekt, muss er der Mieterhöhung zustimmen, gegebenenfalls kann er gerichtlich dazu verpflichtet werden.

7.4 Mietpreisbremse

Der § 556 d BGB regelt die „Mietpreisbremse“.

Ob die Mietpreisbremse in Regensburg gilt, ist zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Broschüre nicht klar. Dies ist einer eventuell aktualisierten Mieterschutzverordnung zu entnehmen. Eine Mietpreisbremse bedeutet, dass die Möglichkeit des Vermieters, die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung zu erhöhen, auf den Höchstsatz von 10 % über der „ortsüblichen“ Vergleichsmiete begrenzt ist, um einen unkontrollierten Anstieg der Mieten zu verhindern. Ausnahmen, z.B. nach umfassender Sanierung oder bei gefördertem Wohnraum, werden in den §§ 556 e und f BGB beschrieben.

Sollte in einem Mietvertrag entgegen einer bestehenden Mietspreisbremse eine Miete vereinbart sein, die die zulässige Miete überschreitet, kann dies Rechtsfolgen haben, die in § 556 g BGB beschrieben sind. Der Mieter kann zu viel verlangte Miete vom Vermieter nur zurückverlangen, wenn er dies unter Berufung auf das BGB zuvor gerügt hat. Dabei muss er u.a. erläutern, aufgrund welcher Fakten er die zuvor vereinbarte Miete beanstandet.

7.5 Kappungsgrenze

Der § 558 Absatz 3 BGB regelt die „Kappungsgrenze“.

Bei Miethöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt der Prozentsatz 15 %, weil das Gemeindegebiet als ein Gebiet bestimmt ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (siehe hierzu Absatz 7.1.2). Ob Regensburg hierunter fällt, ist zum Zeitpunkt der Erstellung der Broschüre nicht klar. Dies ist einer eventuell aktualisierten Mieterschutzverordnung zu entnehmen. Ausnahmen von der Kappungsgrenze sind in den §§ 558 Absatz 4, 559 und 560 BGB dargestellt.

7.6 Kündigung eines Mietverhältnisses bei Wohnungsumwandlung

Der § 577 a BGB regelt die „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“. Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. In Gebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“ (siehe hierzu Absatz 7.1.2) verlängert sich diese Frist entsprechend § 577 a Absatz 2 BGB auf zehn Jahre.

Zieht der Mieter jedoch in eine Eigentumswohnung zur Miete ein, gelten die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen.

Herausgeber und Layout:  

Stadt Regensburg
Planungs- und Baureferat
Amt für Stadtentwicklung
D.-Martin-Luther-Str. 1
93047 Regensburg
Tel. 0941 507-1662

Erstellung:

ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg

Beteiligte im Rahmen der Erarbeitung des Mietspiegels:

Amtsgericht Regensburg
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Bereich der Stadt Regensburg
Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V.
Haus- und Grundbesitzerverein Regensburg und Umgebung e.V.
Mieterbeistand e.V.
Mieterbund Regensburg e.V.
Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V.
Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern)
Amt für Stadtentwicklung
Inklusionsbeauftragter der Stadt Regensburg

Regensburg, Januar 2026