Qualifizierter Mietspiegel für die Hanse- und Universitätsstadt Rostock 2024
Liebe Rostockerinnen und Rostocker,
eine Umfrage hat gerade erst bewiesen, dass Rostock eine der lebenswertesten Städte in Europa ist. Mit der Nähe zum Wasser, vielen Sportmöglichkeiten, Kultur, mit viel Grün in der Stadt und einer hohen Aufenthaltsqualität, lockt unsere Heimatstadt nicht nur Gäste an. Viel wichtiger ist: Wir wohnen hier. Die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum ist enorm und dabei spielt die Entwicklung der Mietpreise eine elementare Rolle.
Deshalb ist es für die Mietvertragsparteien umso bedeutender, eine nachvollziehbare und verlässliche Grundlage bei der Findung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu haben. Der Rostocker Mietspiegel ist seit Jahren eines der wichtigsten wohnungspolitischen Instrumente, um eine angemessene Miethöhe rechtssicher ermitteln zu können. Nun legen wir Ihnen den aktuellen Mietspiegel 2024 vor.
Die Erstellung ist durch die Mietspiegelreform des Bundes mit einigen Neuerungen verbunden. Dazu gehört die Einführung einer Auskunftspflicht der Mietvertragsparteien. Die Stadt hat den Mietspiegel auf Basis einer repräsentativen Datenerhebung durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erstellen lassen.
Der neue qualifizierte Mietspiegel ist ab dem 01.05.2024 für die nächsten zwei Jahre gültig und auf der Homepage der Stadt unter www.rostock.de/mietspiegel veröffentlicht.
Mein besonderer Dank gilt allen Rostockerinnen und Rostockern sowie den jeweiligen Vermieterinnen und Vermietern, die an der Befragung teilgenommen und die Stadt mit der Beantwortung des Fragebogens bei der Mietspiegelerstellung unterstützt haben.
Zudem danke ich den Mitwirkenden des Arbeitskreises Mietspiegel, die durch ihre konstruktiven Diskussionen dazu beigetragen haben, den Wohnungsmarkt aus den unterschiedlichsten Perspektiven zu betrachten.
Ich hoffe, dass sich der neue Mietspiegel bewährt und wünsche allen Mieterinnen und Mietern und gleichermaßen den Vermieterinnen und Vermietern, dass dieser zu einem guten und konfliktfreien Miteinander beiträgt.
Überdies möchte ich Ihnen versichern, dass ich mich weiterhin gemeinsam mit den Rostocker Wohnungsunternehmen dafür einsetze, Lösungen für eine attraktive und sozialverträgliche Weiterentwicklung des Rostocker Wohnungsmarktes zu finden, damit Rostock eine lebenswerte Stadt bleibt und sich Rostockerinnen und Rostocker ihr Zuhause auch in Zukunft leisten können.
Ihre
Eva-Maria Kröger
Oberbürgermeisterin der Hanse- und Universitätsstadt Rostock
Your form has been submitted
Vielen Dank für Ihr Interesse
We faced problems while connecting to the server or receiving data from the server. Please wait for a few seconds and try again.
If the problem persists, then check your internet connectivity. If all other sites open fine, then please contact the administrator of this website with the following information.
TextStatus: undefined
HTTP Error: undefined
Some error has occured.
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 und 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 20 m² und 150 m². Er ist nicht anwendbar für Wohnungen ohne Bad oder ohne WC. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
- Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen;
- Wohnraum in einem Studierenden- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
- Wohnraum, der Teil der von dem/der Vermieter/-in selbst bewohnten Wohnung ist und den der/die Vermieter/-in überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem/der Mieter-/in nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner/ihrer Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er/sie einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
- Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den/die Mieter/-in bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:
- Wohnungen, für die eine (teil-)gewerbliche Nutzung vorgesehen ist (das sog. „Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu);
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang;
- Wohnungen im „Betreuten Wohnen“;
- Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime.
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung).
Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten:
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung, der Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, des Hausmeisters sowie laufende Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege, einer Gemeinschaftsantenne / einer Verteilanlage für ein Breitband- oder Glasfasernetz und sonstige laufende Betriebskosten.
Etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht enthalten.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Nach den mietrechtlichen Vorschriften (§§ 557 ff. BGB) kann der/die Vermieter/-in die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn
- die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und
- die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
- die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 %1 erhöht.
Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingungen maßgebend.
Der/die Vermieter/-in muss das Mieterhöhungsverlangen dem/der Mieter/-in gegenüber in Text-form geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel.
Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB setzt voraus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern von Vermieter/-innen und Mieter/-innen anerkannt wurde, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt wird.
Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der/die Vermieter/-in, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.
Der/die Mieter/-in hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhö-hungsverlangens folgt. Stimmt der/die Mieter/-in der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er/sie die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der/die Vermieter/-in auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.
Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden.
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden, darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Mietpreisbremse). Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist in der entsprechenden Verordnung der Landesregierung Mecklenburg-Vorpommern, die bis zum 31. Dezember 2025 gilt, aufgeführt.
Von der Regelung in § 556d BGB sind gemäß §§ 556e und 556f BGB ausgenommen:
- Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
- Umfassend modernisierte Wohnungen (als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung dann, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen).
- Wohnungen, bei denen die Vormiete höher war als die aktuell zulässige Miete; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem/der vorherigen Mieter/-in innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
1Siehe § 1 der Landesverordnung zur Bestimmung von Gebieten nach § 556d und § 558 des Bürgerlichen Gesetz-uches (Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung – MietBgKaLVO M-V) vom 26. August 2023
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Spanne, die auf Grundlage der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.
Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich drei Viertel aller Mieten befinden. Diese 3/4-Spanne beläuft sich in Rostock auf – 0,83 € und + 0,76 € ausgehend von der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.
DMB Mieterverein Rostock e.V.
Gerhart-Hauptmann-Str. 19
18055 Rostock
Tel: 0381 375 290
E-Mail: post@mieterverein-rostock.de
Hansestadt Rostock
Bauamt
Abteilung Bauverwaltung und Wohnungswesen
Holbeinplatz 14
18069 Rostock
Telefon: 0381 381-6075
E-Mail: bauamt@rostock.de
Bitte beachten Sie:
Die Stadtverwaltung der Hansestadt Rostock darf nur allgemeine Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel geben. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann nicht übernommen werden.
Erstellt in Zusammenarbeit mit:
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
DMB Mieterverein Rostock e.V.
Rostocker Haus & Grundeigentümerverein e.V.
Immobilienverband Deutschland IVD Nord e.V.
WIRO Wohnungsgesellschaft mbH
Wohnungsgenossenschaft UNION Rostock eG
Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG
Wohnungsgenossenschaft WARNOW Rostock-Warnemünde e.G.
Wohnungsgenossenschaft Rostock-Süd eG
Baugenossenschaft Neptun e.G.
Neue Rostocker Wohnungsgenossenschaft e.G.
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
FIDES IMMOBILIA Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG
SEMMELHAACK Wohnungsunternehmen
Hanse- und Universitätsstadt Rostock
Datenanalyse und Auswertung:
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
Als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt durch die Bürgerschaft der Hanse- und Universitätsstadt Rostock.
Gültig ab 01.05.2024.