Qualifizierter Mietspiegel 2022
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
Baindt ist ein attraktiver Wohnort. Dies zeigt die große Nachfrage nach Wohnungen in unserer Gemeinde. Mit dem nun vorliegenden qualifizierten Mietspiegel können Mieter und Vermieter mit einem Höchstmaß an Transparenz und Rechtssicherheit die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung ermitteln. Zur Berechnung sind die maßgeblichen Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage heranzuziehen.
Der Mietspiegel wurde in einer kommunenübergreifenden Aktion mit den Städten Ravensburg und Weingarten sowie den Gemeinden Baienfurt und Berg erarbeitet.
Der nun vorliegende qualifizierte Mietspiegel wurde von der Firma ALP (Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH) in einem aufwendigen Verfahren ausgearbeitet.
Der Mietspiegel basiert auf Daten, die im Zeitraum von August bis November 2021 bei insgesamt 1.839 Haushalten sowie vermieteten Wohnungen in den 5 Kommunen abgefragt wurden. Die durchschnittliche Kaltmiete in der Gemeinde Baindt beträgt 8,18 € pro Quadratmeter.
Mit diesem qualifizierten Mietspiegel stellt Ihnen die Gemeinde Baindt als Mieter bzw. Vermieter die Grundlage zur Ermittlung des angemessenen Mietpreises in Baindt zur Verfügung.
Simone Rürup
Bürgermeisterin
Baindt ist ein attraktiver Wohnort. Dies zeigt die große Nachfrage nach Wohnungen in unserer Gemeinde. Mit dem nun vorliegenden qualifizierten Mietspiegel können Mieter und Vermieter mit einem Höchstmaß an Transparenz und Rechtssicherheit die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung ermitteln. Zur Berechnung sind die maßgeblichen Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage heranzuziehen.
Der Mietspiegel wurde in einer kommunenübergreifenden Aktion mit den Städten Ravensburg und Weingarten sowie den Gemeinden Baienfurt und Berg erarbeitet.
Der nun vorliegende qualifizierte Mietspiegel wurde von der Firma ALP (Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH) in einem aufwendigen Verfahren ausgearbeitet.
Der Mietspiegel basiert auf Daten, die im Zeitraum von August bis November 2021 bei insgesamt 1.839 Haushalten sowie vermieteten Wohnungen in den 5 Kommunen abgefragt wurden. Die durchschnittliche Kaltmiete in der Gemeinde Baindt beträgt 8,18 € pro Quadratmeter.
Mit diesem qualifizierten Mietspiegel stellt Ihnen die Gemeinde Baindt als Mieter bzw. Vermieter die Grundlage zur Ermittlung des angemessenen Mietpreises in Baindt zur Verfügung.
Simone Rürup
Bürgermeisterin
Erstellung des Mietspiegels
Rechtliche Grundlagen und Zweck
Anwendungsbereich des Mietspiegels
Mietbegriff
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus
Spannbreite
Ortsübliche Mietpreise für Garagen und Stellplätze
Erstellung des Mietspiegels
Der Mietspiegel der Gemeinde Baindt wurde im Auftrag der Gemeindeverwaltung auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe von nicht preisgebundenen Wohnungen für den Gemeindebereich erstellt. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von August bis November 2021 bei 1.839 mietspiegelrelevanten Haushalten sowie vermieteten Wohnungen von Vermietern in Baindt und vier weiteren Kommunen aus dem Landkreis (Ravensburg, Weingarten, Baienfurt, Berg) eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung durch schriftliche und EDV-gestützte Befragung gesammelt wurden. Die Miethaushalte für die Erhebung wurden zufällig ausgewählt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet. Gleichzeitig wurden in einer kommunenübergreifenden Aktion auch Mietspiegel für Ravensburg, Weingarten, Baienfurt und Berg erstellt.
Die Erstellung des Mietspiegels wurde von einem Arbeitskreis aus Experten begleitet. Vertreten waren darin:
Der Mietspiegel 2022 wurde durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erarbeitet. Er ist gemäß Beschluss der Gemeinde Baindt als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab dem 1. April 2022.
Die Erstellung des Mietspiegels wurde von einem Arbeitskreis aus Experten begleitet. Vertreten waren darin:
- die Kommunalverwaltungen von Baindt, Ravensburg, Weingarten, Baienfurt und Berg
- Haus & Grund Weingarten
- das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Der Mietspiegel 2022 wurde durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erarbeitet. Er ist gemäß Beschluss der Gemeinde Baindt als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab dem 1. April 2022.
Rechtliche Grundlagen und Zweck
Ein Mietspiegel ist gemäß § 558c BGB eine Übersicht über die in einer oder mehreren Gemeinden üblichen Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich – entsprechend den gesetzlichen Vorgaben – aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Anwendungsbereich des Mietspiegels
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum im Wohnflächenbereich zwischen 50 m² und 110 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:
- öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum (z.B. Sozialwohnungen);
- Wohnraum, der ganz oder überwiegend gewerblich oder zu Geschäftszwecken genutzt wird;
- Wohnraum in Wohnheimen oder in sonstigen Heimen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z.B. Betreuung und Verpflegung);
- vorübergehend angemieteter Wohnraum;
Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:
- möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken);
- Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind;
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
Mietbegriff
Netto-Kaltmiete: Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die Netto-Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Darunter versteht man den Mietpreis ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung.
Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und die sonstigen laufenden Betriebskosten.
Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und die sonstigen laufenden Betriebskosten.
Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind folgende Grundsätze zu beachten: Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Die Flächen von Balkonen, Loggien etc. werden nach § 2 Abs. 2 Zi. 2 und § 4 Zi. 4 Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel und bei hohem Nutzwert maximal bis zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt.
Spannbreite
Bei dem ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Art und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftlichen Auswertungen ergaben, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen zum Teil stark differieren. Dies liegt sowohl am freien Wohnungsmarkt als auch an qualitativen Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bestimmen, sowie an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen.
Die Miete einer konkreten Wohnung wird gewöhnlich als ortsüblich bezeichnet, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich im Schnitt auf ±19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei einer Abweichung vom durchschnittlichen Vergleichswert innerhalb der Spannbreite nach oben ist eine entsprechende Begründung erforderlich. Dies kann aufgrund von besonderen Wohnwertmerkmalen, welche im Mietspiegel nicht aufgeführt sind, oder von qualitativen Merkmalunterschieden hinsichtlich Art und Güte gegeben sein.
Die Miete einer konkreten Wohnung wird gewöhnlich als ortsüblich bezeichnet, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich im Schnitt auf ±19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei einer Abweichung vom durchschnittlichen Vergleichswert innerhalb der Spannbreite nach oben ist eine entsprechende Begründung erforderlich. Dies kann aufgrund von besonderen Wohnwertmerkmalen, welche im Mietspiegel nicht aufgeführt sind, oder von qualitativen Merkmalunterschieden hinsichtlich Art und Güte gegeben sein.
Ortsübliche Mietpreise für Garagen und Stellplätze
Im Rahmen der Mietspiegelerstellung wurden auch die Mietpreise für verschiedene Kategorien von PKW-Abstellplätzen erfasst. Die nachfolgende Tabelle gibt informativ die ortsüblichen Preisspannen wieder. Dabei handelt es sich um Mietpreise, die in Zusammenhang mit Wohnraummietverhältnissen ermittelt wurden. Gesondert vermietete Stellplätze wurden bei der Erhebung nicht erfasst.
| Art der Garage bzw. des Stellplatzes | Preisspanne | Mittelwert |
|---|---|---|
| Garage | 30,00 bis 51,00 Euro | 40,00 Euro |
| Offener PKW-Stellplatz | 15,00 bis 25,00 Euro | 20,00 Euro |
Auskunft und Beratung zum Mietspiegel
Gemeinde Baindt
Marsweilerstraße 4
88255 Baindt
Tel: 07502 – 9406-11
Fax: 07502 – 9406-18
Internet: https://www.baindt.de
Die Gemeindeverwaltung kann nur kurze allgemeine Auskünfte zum Mietspiegel geben. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann nicht übernommen werden.
Gemeinde Baindt
Marsweilerstraße 4
88255 Baindt
Tel: 07502 – 9406-11
Fax: 07502 – 9406-18
Internet: https://www.baindt.de
Die Gemeindeverwaltung kann nur kurze allgemeine Auskünfte zum Mietspiegel geben. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann nicht übernommen werden.
Impressum:
Herausgeber
Die Gemeinde Baindt im Landkreis Ravensburg
Mietspiegelerstellung
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
Copyright beim Herausgeber
© 2022 bei der Gemeindeverwaltung
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers.
Herausgeber
Die Gemeinde Baindt im Landkreis Ravensburg
Mietspiegelerstellung
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
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Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers.
Dieser qualifizierte Mietspiegel wurde gefördert durch:
Die Mittel stammen aus dem baden-württembergischen Staatshaushalt, den der Landtag von Baden-Württemberg beschlossen hat.