Qualifizierter Mietspiegel 2024
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
sehr geehrte Damen und Herren,
der qualifizierte Mietspiegel für unsere Gemeinde Baienfurt liegt mit den fortgeschriebenen Zahlen vor. Die Steigerung auf Grund der Inflation der vergangenen Jahre hat Ihre deutlichen Spuren hinterlassen. Die Basiswerte mussten aus diesem Grund um 13,53% angepasst werden.
Das gesamte Werk basiert auf einer (inter)kommunalen Serviceleistung der Städte und Gemeinden des „Gemeindeverbandes Mittleres Schussental (GMS) mit Ravensburg, Weingar-ten, Baienfurt, Baindt und Berg und gibt einen Überblick über das aktuelle Mitniveau für nicht preisgebundenen Wohnraum bei uns in der Gemeinde Baienfurt und im gesamten Schussental.
Als Vermieter und Mieter können Sie mit diesem Werk rechtssicher und mit viel Transparenz auf einfache Weise die Angemessenheit einer Miete ermitteln.
Mit freundlichen Grüßen
Günter A. Binder
Bürgermeister
Der Mietspiegel 2022 der Gemeinde Baienfurt wurde im Auftrag der Gemeindeverwaltung auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe von nicht preisgebundenen Wohnungen für den Gemeindebereich erstellt. Der Mietspiegel 2022 basiert auf Daten, die von August bis November 2021 bei 1.839 mietspiegelrelevanten Haushalten sowie vermieteten Wohnungen von Vermietern in Baienfurt und vier weiteren Kommunen aus dem Landkreis (Ravensburg, Weingarten, Baindt, Berg) eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung durch schriftliche und EDV-gestützte Befragung gesammelt wurden. Die Miethaushalte für die Erhebung wurden zufällig ausgewählt. Der Mietspiegel 2022 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet. Gleichzeitig wurden in einer kommunenübergreifenden Aktion auch Mietspiegel für Ravensburg, Weingarten, Baindt und Berg erstellt.
Im Jahre 2024 wurde der Mietspiegel durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH gemäß § 558 d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch per Index fortgeschrieben. Er ist gemäß Beschluss der Gemeinde Baienfurt als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab dem 1. März 2024.
Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum im Wohnflächenbereich zwischen 30 m2 und 130 m2. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
- öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum (z.B. Sozialwohnungen);
- Wohnraum, der ganz oder überwiegend gewerblich oder zu Geschäftszwecken genutzt wird;
- Wohnraum in Wohnheimen oder in sonstigen Heimen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z.B. Betreuung und Verpflegung);
- vorübergehend angemieteter Wohnraum;
Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:
- möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken);
- Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind;
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und die sonstigen laufenden Betriebskosten.
Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind folgende Grundsätze zu beachten: Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Die Flächen von Balkonen, Loggien etc. werden nach § 2 Abs. 2 Zi. 2 und § 4 Zi. 4 Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel und bei hohem Nutzwert maximal bis zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt.
Die Miete einer konkreten Wohnung wird gewöhnlich als ortsüblich bezeichnet, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich im Schnitt auf ±19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei einer Abweichung vom durchschnittlichen Vergleichswert innerhalb der Spannbreite nach oben ist eine entsprechende Begründung erforderlich. Dies kann aufgrund von besonderen Wohnwertmerkmalen, welche im Mietspiegel nicht aufgeführt sind, oder von qualitativen Merkmalunterschieden hinsichtlich Art und Güte gegeben sein.
Im Rahmen der Mietspiegelerstellung 2022 wurden auch die Mietpreise für verschiedene Kategorien von PKW-Abstellplätzen erfasst. Die nachfolgende Tabelle gibt informativ die ortsüblichen Preisspannen wieder. Dabei handelt es sich um Mietpreise, die in Zusammenhang mit Wohnraummietverhältnissen ermittelt wurden. Gesondert vermietete Stellplätze wurden bei der Erhebung nicht erfasst.
| Art der Garage bzw. des Stellplatzes | Preisspanne | Mittelwert |
|---|---|---|
| Garage | 30,00 bis 51,00 Euro | 45,00 Euro |
| Offener PKW-Stellplatz | 15,00 bis 30,00 Euro | 20,00 Euro |
Auskunft zum Mietspiegel
Die Gemeindeverwaltung Baienfurt kann nur kurze allgemeine Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel erteilen. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung darf und kann nicht übernommen werden.
Ansprechpartner erreichen Sie in der
1. Bauverwaltung unter der Telefonnummer: 0751/4000-47;
2. Finanzverwaltung unter der Telefonnummer: 0751/4000-30;
Eine Papierversion kann gegen eine Druckgebühr von 5,00 € im Rathaus erworben werden. Eine PDF Datei für diesen Mietspiegel steht auf der Homepage der Gemeinde Baienfurt kostenlos zur Verfügung.
Gemeinde Baienfurt
Marktplatz 1
88255 Baienfurt
www.baienfurt.de
Impressum
Herausgeber
Die Gemeinde Baienfurt
Marktplatz 1
88255 Baienfurt – im Landkreis Ravensburg
Mietspiegelerstellung
ALP Institut für Wohnen
und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
Copyright beim Herausgeber
© 2024 bei der Gemeindeverwaltung
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers.
Weitere freundliche Unterstützung durch folgende Unternehmen:
Bau- und Sparverein
Ravensburg eG
Reichlestraße 21
88212 Ravensburg
Tel. 0751/366 22-0
www.bsv-rv.de
Haus- und Grundeigentümer Verein Weingarten
Gartenstraße 17
88250 Weingarten
Tel. 0751/42764
www.hausundgrund-weingarten.de