Liebe Bürgerinnen und Bürger, sehr geehrte Damen und Herren,
Ravensburg ist ein guter Ort zum Leben. Dies zeigt die stetig steigende Nachfrage nach Wohnungen in unserer Stadt. Gerade deshalb ist es uns als Stadtverwaltung wichtig, Mietern und Vermietern eine fundierte und verlässliche Übersicht der ortsüblichen Mieten zur Verfügung zu stellen.
Die Stadt Ravensburg und die Städte und Gemeinden Weingarten, Baienfurt, Berg und Baindt haben sich entschlossen, im Rahmen einer interkommunalen Zusammenarbeit qualifizierte Mietspiegel für ihre jeweilige Stadt bzw. Gemeinden zu erstellen.
Der qualifizierte Mietspiegel wurde im Jahr 2022 erstellt und veröffentlicht. Um seine Qualifizierung beizubehalten ist dieser nach zwei Jahren fortzuschrieben und an die Marktentwicklung anzupassen. Die Stadt Ravensburg hat diese Fortschreibung, anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex, selbst durchgeführt und bietet mit dieser die Grundlage für eine Ermittlung des angemessenen Mietpreises für den nicht preisgebundenen Wohnraum in Ravensburg. Mit dem qualifizierten Mietspiegel für Ravensburg können Mieter und Vermieter mit einem Höchstmaß an Transparenz und Rechtssicherheit die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnungen ermitteln.
Dr. Daniel Rapp
Oberbürgermeister
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Repräsentative Stichprobe: Der Mietspiegel der Stadt Ravensburg wurde im Auftrag der Stadtverwaltung auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe von nicht preisgebundenen Wohnungen für den Bereich der Stadt Ravensburg erstellt. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von August bis November 2021 bei 1.839 mietspiegelrelevanten Haushalten sowie vermieteten Wohnungen von Vermietern in Ravensburg und vier weiteren Kommunen aus dem Landkreis (Weingarten, Baienfurt, Baindt, Berg) eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung durch schriftliche und EDV-gestützte Befragung gesammelt wurden. Die Miethaushalte für die Erhebung wurden zufällig ausgewählt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet. Gleichzeitig wurden in einer kommunenübergreifenden Aktion auch Mietspiegel für Weingarten, Baienfurt, Baindt und Berg erstellt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde von einem Arbeitskreis aus Experten begleitet. Vertreten waren darin:
- die Kommunalverwaltungen von Ravensburg, Weingarten, Baienfurt, Baindt und Berg
- Haus & Grund Weingarten
- das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Der Mietspiegel 2022 wurde durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erarbeitet und im Jahr 2024 von der Stadt Ravensburg fortgeschrieben. Er ist gemäß Beschluss der Stadt Ravensburg als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab dem 01. März 2024.
Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern.
Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
- öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen);
- Wohnraum, der ganz oder überwiegend gewerblich oder zu Geschäftszwecken genutzt wird
- Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen oder in sonstigen Heimen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z. B. Betreuung und Verpflegung)
- vorübergehend angemieteter Wohnraum
Darüber hinaus: Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel für Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:
- möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken)
- Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind
Netto-Kaltmiete: Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die Netto-Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Darunter versteht man den Mietpreis ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung.
Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und die sonstigen laufenden Betriebskosten.
Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind folgende Grundsätze zu beachten: Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Die Flächen von Balkonen, Loggien etc. werden nach § 2 Abs. 2 Zi. 2 und § 4 Zi. 4 Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel und bei hohem Nutzwert maximal bis zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt.
Die Miete einer konkreten Wohnung wird gewöhnlich als ortsüblich bezeichnet, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich im Schnitt auf ±19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei einer Abweichung vom durchschnittlichen Vergleichswert innerhalb der Spannbreite nach oben ist eine entsprechende Begründung erforderlich. Dies kann aufgrund von besonderen Wohnwertmerkmalen, welche im Mietspiegel nicht aufgeführt sind, oder von qualitativen Merkmalunterschieden hinsichtlich Art und Güte gegeben sein.
Im Rahmen der Mietspiegelerstellung wurden auch die Mietpreise für verschiedene Kategorien von PKW-Abstellplätzen erfasst. Die nachfolgende Tabelle gibt informativ die ortsüblichen Preisspannen wieder. Dabei handelt es sich um Mietpreise, die in Zusammenhang mit Wohnraummietverhältnissen ermittelt wurden. Gesondert vermietete Stellplätze wurden bei der Erhebung nicht erfasst.
Art der Garage bzw. des Stellplatzes | Preisspanne | Mittelwert |
---|---|---|
Garage | 35,00 bis 65,00 Euro | 50,00 Euro |
Stellplatz in Tiefgarage | 40,00 bis 78,00 Euro | 50,00 Euro |
Carport | 26,00 bis 50,00 Euro | 40,00 Euro |
Offener PKW-Stellplatz | 15,00 bis 35,00 Euro | 20,00 Euro |
Auskunft und Beratung zum Mietspiegel
Stadt Ravensburg
Amt für Architektur
und Gebäudemanagement
Salamanderweg 22
88212 Ravensburg
Tel. 0751/82-3625
www.ravensburg.de
Die Stadtverwaltung kann nur kurze allgemeine Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel geben. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann nicht übernommen werden.
Für Mitglieder:
Deutscher Mieterbund
Mieterverein Oberschwaben e. V.
Grüner-Turm-Str. 2
88212 Ravensburg
Tel. 0751/245 41
Fax 0751/17905
anwaltas@web.de
mietervereinoberschwaben@web.de
Haus & Grund e. V.
Seestraße 15
88212 Ravensburg
Tel. 0751/133 99
Impressum
Herausgeber
Stadtverwaltung Ravensburg
Amt für Architektur und Gebäudemanagement
Titelbild
©2024 Stadt Ravensburg
Fotos: Christoph Hepperle
Mietspiegelerstellung
ALP Institut für Wohnen
und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
Copyright beim Herausgeber
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Gottlieb-Daimler-Straße 2
88214 Ravensburg
Tel. 0751/363 40-0
www.immo-hyp.de
Postbaugenossenschaft
Baden-Württemberg eG
Konrad-Adenauer-Str. 8
72072 Tübingen
Tel. 070 71/ 9103-0
www.postbau.de
Hochmann Immobilien
Schussenstraße 4
88212 Ravensburg
Tel. 0751/366 62-20
www.hochmann-immobilien.de
GSW
Gesellschaft für Siedlungsund
Wohnungsbau
Baden-Württemberg mbH
Leopoldplatz 1
72488 Sigmaringen
Tel. 075 71/ 724-0
www.gsw-sigmaringen.de