Mietspiegel Troisdorf 2025

Der Mietspiegel von Troisdorf 2025 wurde auf Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen im Bereich der Stadt Troisdorf erstellt. Er gilt für freifinanzierte (nicht preisgebundene) Wohnungen im Bereich der Stadt Troisdorf und basiert auf Daten, die zum Stichtag 1. März 2025 bei Mietern und Vermietern eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung erhoben wurden. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet und erfüllt damit methodisch die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels. Details zur Methodik sind der Dokumentation zum Mietspiegel Troisdorf 2025 zu entnehmen. Die Dokumentation wird auf der Homepage der Stadt Troisdorf veröffentlicht.

Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 und 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.

Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und Häuser (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt, im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 150 m² im Gebiet der Stadt Troisdorf. Er ist nicht anwendbar für Wohnungen, welche kein WC oder kein Badezimmer in der Wohnung haben. Ebenso ist er nicht anwendbar für Wohnungen, welche keine vom Vermieter gestellte Heizung haben. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

• Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen;
• Wohnraum in einem Studierenden- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Ver-tragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:

• Wohnungen, für die eine (teil-)gewerbliche Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist (Arbeitszimmer zählen nicht dazu);
• Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen) (z.B. einzeln vermietete WG-Zimmer);
• Wohnungen in weiteren Wohnheimen (z. B. Pflegeheim).

Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokalt-mieten in € pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung).

Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung, der Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, des Hausmeisters/der Hausmeisterin sowie laufende Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege und sonstige laufende Betriebskosten.

Etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht enthalten.

Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.

Wenn die Mietzahlung die Anmietung eines Kfz-Stellplatzes umfasst, muss diese Teilinklusivmiete ebenfalls bereinigt werden. In der Mietspiegel-Erhebung wurde ein eventueller Garagen- oder Stellplatzzuschlag erfragt. Die Werte der durchschnittlichen und gerundeten Stellplatzmieten werden nachfolgend als Hilfe zur Berechnung der Nettokaltmiete im Falle einer Teilinklusivmiete angegeben. Die Werte sind nicht bin-dend.

• Stellplatz in einer Tiefgarage: 53,68 € pro Monat
• Stellplatz in einer Einzel-/Doppelgarage: 50,73 €
• pro MonatStellplatz in einem Carport: 40,27 € pro Monat
• Offener Stellplatz im Freien: 31,60 € pro Monat

Nach den mietrechtlichen Vorschriften (§§ 557ff. BGB) können Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn

• die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 %¹ erhöht.

Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingungen maßgebend.

Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber in Textform geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB setzt voraus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern anerkannt wurde, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt wird.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann ein Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hingewiesen werden.

Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.

Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden.

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden, darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (Mietpreisbremse). Nach der Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) für Nordrhein-Westfalen gilt dies auch für die Stadt Troisdorf.

Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf in Troisdorf nach § 556d BGB entsprechend maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regelung in § 556d BGB sind gemäß §§ 556e und 556f BGB ausgenommen:

• Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
• Umfassend modernisierte Wohnungen (als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung dann, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen).
• Wohnungen, bei denen die Vormiete höher war als die aktuell zulässige Miete; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit den vorherigen Mietern innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

¹Siehe Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereiches bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nordrhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung NRW – MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025

Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Schwankungsbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher durch Spannen berücksichtigt werden. Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten befinden. Diese 2/3-Spanne liegt für die Stadt Troisdorf bei – 15 % und + 14 %.

Um von der ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abzuweichen, muss mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Merkmale liegen vor, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden und/oder
• ein oder mehrere Merkmale weichen in ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Qualität wesentlich vom ortsüblichen Standard ab.

Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß BGH – VIII ZR 227/10 – zu begründen. Dabei ist zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele Wohnwertmerkmale bereits erhoben und untersucht worden sind.

Die Wohnwertmerkmale, die im Rahmen der Mietspiegelerstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber im Mittel keinen plausiblen oder keinen signifikanten Einfluss auf das Mietniveau aufweisen, können Sie der folgenden Auflistung entnehmen²:

• Doppelhaushälfte, Zweifamilienhaus oder Reihenhaus
• Wohnung liegt im Erdgeschoss, Dachgeschosswohnung, Maisonette-Wohnung
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Zweites WC (Gäste-WC)
• Einbauschränke außerhalb der Küche
• Zugehöriger Abstellraum außerhalb der Wohnung (abschließbarer Keller-, Speicher- oder Bühnenraum)
• Abstellraum in der Wohnung (kein Einbauschrank, mindestens 1 m²)
• Überdachte und verschließbare Abstellmöglichkeit für Fahrräder auf dem Grundstück nutzbar
• Wohnung stufenfrei erreichbar
• Alle Türen mindestens 90 cm breit
• Rollläden, Fensterläden, Schiebeläden oder Außenjalousien in mindestens der Hälfte der Räume vorhanden
• Mindestens ein Zimmer ohne fest installierte Heizung (nicht dazu zählen Küche, Badezimmer, WC, Flur und Abstellräume)
• Gefangener Raum (nur über einen anderen Wohnraum oder die Küche erreichbar)
• Balkon/(Dach-)Terrasse/Loggia (mit ausreichend Platz für Tisch und Stühle)
• Garten (zur alleinigen Nutzung (Garten ist nur Mieter zugänglich) oder zur gemeinschaftlichen Nutzung mit anderen)
• Einbruchshemmende Wohnungstür
• Einbruchshemmende Haustür
• Schallschutzfenster
• 3-Scheiben-Wärmeschutzfenster
• Energieträger / Versorgungsarten zum Heizen (Öl, Gas, Wärmepumpe, Strom)
• Erneuerung der Fußbodenbeläge in den Wohnräumen

² Von den erhobenen Merkmalen wurden nur solche ausgewertet, die mindestens in 15 Fällen vorlagen.

Die nachstehenden gesetzlichen Vorschriften sind für die Berechnung der Wohnfläche bei der Wohnraumförderung verbindlich und können auch auf dem freien Wohnungsmarkt angewendet werden, soweit nichts Anderes vereinbart.

Auszug aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346):

§ 2   Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

1. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. […]
2. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
   1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
   2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,

   wenn sie ausschließlich zu der Wohnung […] gehören.

3. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
   1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Waschküchen, d) Bodenräume, e) Trockenräume, f) Heizungsräume und g) Garagen,
   2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
   3. Geschäftsräume.

§ 3   Ermittlung der Grundfläche

1. Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
2. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
   1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
   2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
   3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
   4. freiliegenden Installationen,
   5. Einbaumöbeln und
   6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
3. Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
   1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
   2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
   3. Türnischen und
   4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
4. Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
   1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
   2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

   Ist die Grundfläche nach der Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4   Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

anzurechnen.

§ 5   Überleitungsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 […], zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 […] in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Haus & Grundbesitzerverein für Troisdorf und Umgebung e.V.
Wilhelmstraße 7a
53840 Troisdorf
Tel: 02241 / 74241
E-Mail: info@hausundgrund-troisdorf.de
Internet: https://www.hausundgrund-troisdorf.de

Deutscher Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
Noeggerathstraße 49
53111 Bonn
Tel: 0228 / 949309-0
E-Mail: info@mieterbund-bonn.de
Internet: https://www.mieterbund-bonn.de/

Stadt Troisdorf
Amt für Soziales, Wohnen und Integration
Kölner Straße 176
53840 Troisdorf
Tel: 02241 900-522
E-Mail: mietspiegel@troisdorf.de
Internet: https://www.troisdorf.de

Bitte beachten Sie:
Die Stadt Troisdorf darf nur allgemeine Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel geben. Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann nicht übernommen werden.