Online Mietspiegelrechner Ulm/Neu-Ulm 2019

Vorwort
Liebe Bürgerinnen und Bürger,

mit dieser Ausgabe erscheint der neue qualifizierte Mietspiegel 2019 für die Städte Ulm und Neu-Ulm. Er bietet einen aktuellen und verlässlichen Überblick über das Mietniveau in der Donau-Doppelstadt und ist damit eine wertvolle Hilfe beim Abschluss eines Mietvertrags.

Für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2019 wurden 16.000 Haushalte schriftlich um Teilnahme gebeten. Die Befragung wurde durch eine Vermieterbefragung ergänzt. Das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH führte die Erhebung und Auswertung der Daten im Auftrag der Städte Ulm und Neu-Ulm nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen durch. Wie bereits bei der ersten Auflage 2015 und der Fortschreibung 2017 haben die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter auch die Neuauflage des qualifizierten Mietspiegels anerkannt.

Unser besonderer Dank gilt all jenen, die den umfangreichen Fragebogen beantwortet und damit einen wertvollen Beitrag zum neuen Mietspiegel geleistet haben. Nur durch diese Beteiligung war es möglich, die erforderlichen Daten für eine fundierte und verlässliche Auswertung zu erhalten.

Darüber hinaus bedanken wir uns bei den Mitgliedern der Interessenvertreter, die an der Erstellung des Mietspiegels mitgewirkt und den Arbeitskreis unterstützt haben, sowie den Projektverantwortlichen des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH für die gute Zusammenarbeit.

Gunter Czisch Gerold Noerenberg Oberbürgermeister Ulm Oberbürgermeister Neu-Ulm

1. Angaben zur Mietspiegelerstellung
Der vorliegende Mietspiegel wurde im Auftrag der Städte Ulm und Neu-Ulm auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe bei nicht preisgebundenen Wohnungen in den Stadtgebieten nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Der Mietspiegel basiert auf 2.344 Datensätzen, die im Zeitraum von April bis Juni 2019 bei Mietern und Vermietern eigens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung erhoben wurden. Die Wohnungen wurden per Zufallsverfahren ausgewählt. Die Befragung erfolgte mithilfe eines standardisierten Fragebogens.

Die Datenerhebung, die Auswertung der gewonnenen Daten und die wissenschaftliche Bearbeitung erfolgte durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Steintwietenhof 2, 20459 Hamburg. Der Mietspiegel wurde unter Anwendung der Regressionsanalyse erstellt. Die Mietspiegelerstellung ist in einem eigenen Arbeitsbericht dokumentiert. An der Erarbeitung des Mietspiegels hat ein beratender Arbeitskreis mitgewirkt.

Vertreten waren darin:

  • der Mieterverein Ulm/Neu-Ulm e. V.
  • der Haus- und Grundeigentümer-Verein e. V. Ulm
  • der Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V.<7li>
  • die Wohnungsunternehmen<7li>
  • die Städte Ulm und Neu-Ulm
Der Mietspiegel wurde nach § 558d BGB von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Er tritt an die Stelle des Mietspiegels Ulm/Neu-Ulm 2017 und gilt ab dem 12.11.2019 für 2 Jahre.
2. Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels
Die Grundlagen für die Erstellung des Mietspiegels ergeben sich aus den §§ 558c und 558d BGB. Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die in Ulm und Neu-Ulm gezahlten Nettomieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Die ausgewiesenen ortsüblichen Mietpreise setzen sich – entsprechend den gesetzlichen Vorgaben – aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind (Mietanpassungen).

Ein Mietspiegel liefert gezielte Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete für verschiedene Wohnungskategorien. Er dient der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Der Mietspiegel soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien, die sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben können, zu vermeiden, Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern.

Ein qualifizierter Mietspiegel setzt voraus, dass der Mietspiegel

  • nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und
  • von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde und
  • nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben wird und
  • alle 4 Jahre neu erstellt wird.
    3. Anwendungsbereich des Mietspiegels
    Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in den Stadtgebieten Ulm und Neu-Ulm. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

    • preisgebundene Wohnungen, die gesetzlich an Höchstbeträge gebunden sind
      (z. B. öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum wie Sozialwohnungen)
    • Wohnraum, der ganz oder teilweise gewerblich genutzt wird
    • Wohnraum, der Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft ist (z. B. Studenten-, Alten-, Aussiedler-, Schwesternwohnheim, Behinderteneinrichtung, Pflege-, Obdachlosenheim, soziale Wohngruppe, »Betreutes Wohnen«)
    • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist
    Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für nachfolgenden Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:

    • mietfrei oder verbilligt überlassenen Wohnraum
    • Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind
    • Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch – maximal 1 Jahr – vermietet ist (z. B. Ferienwohnungen, Untermiete)
    Mietbegriff
    Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die monatliche Netto-Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist die Miete ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung wie

    • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
    • die laufenden Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung
    • der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung
    • des Aufzugs
    • des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege
    • der Hausbeleuchtung
    • der Straßenreinigung
    • der Schornsteinreinigung
    • der Sach- und Haftpflichtversicherung
    • der laufenden Kosten für Kabelfernsehen
    • für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage
    • sonstige laufende Betriebskosten
    Mietbeträge für eine Garage/einen Stellplatz oder etwaige Möblierungsund Untermietzuschläge sind in der Netto-Kaltmiete nicht enthalten und gesondert zu berücksichtigen. Im Rahmen der Datenerhebung wurde nicht abgefragt, ob Regelungen zu Schönheitsreparaturen bestehen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.
    Mieterhöhung nach dem Mietrecht
    Nach den mietrechtlichen Vorschriften des BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn

    • die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostenerhöhungen sind hierbei ohne Bedeutung),
    • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
    • die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat (Mieterhöhungen infolge von Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt). Die Kappungsgrenze für die Städte Ulm und Neu-Ulm liegt per Rechtsverordnung aktuell bei 15 %.
    Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen, von Mietdatenbanken und von Mietspiegeln.

    Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt, wird nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt.

    Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.

    Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Monats an zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.
    Mietpreisüberhöhung/Mietwucher
    Im § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen, also die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen als Ordnungswidrigkeit geregelt.

    Nach § 5 WiStG handelt der Vermieter ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße belegt werden, wenn er eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen kann eine Miete sein, wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 % übersteigt.

    Voraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG ist jedoch, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zur Erzielung der Miete ausgenutzt hat. Der Nachweis kann im konkreten Einzelfall sehr schwierig sein, bedarf der uneingeschränkten Mitarbeit des Mieters und setzt deshalb eine entsprechende Anzeige des Mieters voraus. Für öffentlich geförderte Mietwohnungen ist die höchstzulässige Miete gesetzlich geregelt.

    Was ist Mietwucher?
    Nach § 291 Strafgesetzbuch steht die Forderung einer Wuchermiete unter Strafe. Ein Vermieter macht sich strafbar, wenn er unter vorsätzlicher Ausnutzung – z.B. einer Zwangslage des Mieters – eine Miete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, d.h. die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.
    Spannbreite/Preispanne
    Die Miete einer Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne liegt in Ulm und Neu-Ulm bei ±18 % um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. Die 2/3-Spanne zeigt, dass auch Wohnungen vergleichbarer Kategorie Preisunterschiede aufweisen. Dies liegt sowohl am freien Wohnungsmarkt als auch an qualitativen Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bestimmen, sowie an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung am ehesten getroffen wird.

    Wohnwerterhöhende oder -mindernde Sondermerkmale, die nicht durch das Zu-/Abschlagssystem abgedeckt sind, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/Abschlagsmerkmalen können im Bereich der Spannbreite angemessen berücksichtigt werden.

    Beispiele für wohnwerterhöhende Merkmale:

    • eine vom Vermieter ohne Zuschlag gestellte Einbauküche
    • ein Passivhaus
    Beispiele für wohnwertmindernde Merkmale:

    • eingemeindete und ländlich strukturierte Ortsteile
    • besonders auffällige und nicht im Mietspiegel erwähnte Wohnwertmerkmale wie einfache technische Ausstattung (z. B. keine Gegensprechanlage/Tuüröffner vorhanden)
    Auskunft und Beratung
    Information und Beratung für Mitglieder:
    Mieterverein Ulm / Neu-Ulm e. V. im Deutschen Mieterbund
    Fischergasse 16
    89073 Ulm
    Tel.: 0731 62762
    Fax: 0731 610116
    info@mieterverein-ulm.de
    www.mieterverein-ulm.de

    Haus- und Grundeigentümerverein e. V. Ulm
    Neutorstraße 12
    89073 Ulm
    Tel.: 0731 66490
    Fax: 0731 66432
    info@hausundgrundulm.de
    www.hausundgrundulm.de

    Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V.
    Schützenstr. 3
    89231 Neu-Ulm Tel.: 0731 76798
    Fax: 0731 724626

    Informationen zur Anwendung des Mietspiegels:
    Stadt Ulm – Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht
    Münchner Straße 2
    89073 Ulm
    Tel.: 0731 161-6074
    Fax: 0731 161-1630
    info-mietspiegel@ulm.de
    www.ulm.de

    Stadt Neu-Ulm – Stabstelle Justitiariat und Bauordnung
    Augsburger Str. 15
    89231 Neu-Ulm
    Tel.: 0731 7050-1213
    Fax: 0731 7050-1299
    info-mietspiegel@neu-ulm.de
    www.neu-ulm.de

    Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann von den Stadtverwaltungen Ulm und Neu-Ulm nicht übernommen werden.
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