Liebe Bürgerinnen und Bürger,

Ulm und Neu-Ulm sind seit Jahren gefragte Wohnstandorte. Ob dies aus privaten Gründen geschieht oder mit den Arbeitsmarktbedingungen zusammenhängt: Die Nachfrage nach Wohnungen in der Doppelstadt ist groß und der Wohnungsmarkt in Bewegung.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist es unerlässlich, eine zuverlässige Orientierungshilfe über die ortsübliche Miete zu erhalten. Sowohl Mieter als auch Vermieter können bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Daten des Mietspiegels zurückgreifen.

Mit dieser Herausgabe liegt Ihnen wieder ein qualifizierter Mietspiegel 2021 für die Städte Ulm und Neu-Ulm vor. Um den Mietspiegel aktuell zu halten, erfolgte im Auftrag der beiden Städte die Fortschreibung 2021. Die im Mietspiegel 2019 ausgewiesenen Werte wurden für die Fortschreibung 2021 auf Grundlage des vom Statistischen Bundesamts ermittelten Verbraucherpreisindex weiterentwickelt. Der Mietspiegel ist in einem vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Rahmen qualifiziert erstellt worden. Mit der Fortschreibung war das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH beauftragt. Die Aktualisierung wurde, wie auch die bisherigen Mietspiegel, durch die Interessenvertretungen (Mieterverein Ulm/Neu-Ulm e. V., Haus- und Grundeigentümer-Verein e. V. Ulm, Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V.) anerkannt. Wir bedanken uns bei allen Beteiligten, die mitgewirkt haben.

Mit der Ausgabe 2021 soll all denen ein Höchstmaß an Transparenz und Rechtssicherheit geboten werden, die eine Wohnung suchen oder vermieten. Die Fortschreibung tritt an die Stelle des Mietspiegels Ulm/Neu-Ulm 2019 und gilt ab dem 12.11.2021 für zwei Jahre.

Auf den jeweiligen Internetseiten der Städte Ulm und Neu-Ulm können Sie den Mietspiegel 2021 als PDF-Dokument kostenlos herunterladen. Parallel ermöglicht ein Online-Rechner die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Höhe gibt Auskunft, ob eine Mieterhöhung angemessen und berechtigt ist.

Gunter Czisch Katrin Albsteiger Oberbürgermeister Ulm Oberbürgermeisterin Neu-Ulm

Der qualifizierte Mietspiegel wurde im Jahr 2019 im Auftrag der Städte Ulm und Neu-Ulm auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Die vorliegende Fortschreibung des Mietspiegels wurde gemäß den Bestimmungen des § 558d Abs. 2 BGB unter Zugrundelegung der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (2,9 %) für Deutschland an die Marktentwicklung angepasst.

Die Mietspiegelerstellung und -fortschreibung erfolgte durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH.

Die Fortschreibung des Mietspiegels wurde durch folgende Interessenvertretungen anerkannt:

• Mieterverein Ulm/Neu-Ulm e.V.
• Haus- und Grundeigentümer-Verein e.V. Ulm
• Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e.V

Der Mietspiegel 2021 wurde nach § 558d BGB von den Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Der Mietspiegel 2021 tritt an die Stelle des Mietspiegels Ulm/Neu-Ulm 2019 und gilt ab dem 12.11.2021 für 2 Jahre.

Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 und 558c BGB eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.

Ein Mietspiegel liefert gezielte Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete für verschiedene Wohnungskategorien. Er dient der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Der Mietspiegel soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien, die sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben können, zu vermeiden, Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern.

Ein qualifizierter Mietspiegel setzt voraus, dass der Mietspiegel

• nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und
• von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde und
• nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben wird und
• alle 4 Jahre neu erstellt wird.

Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in den Stadtgebieten Ulm und Neu-Ulm. Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

• preisgebundene Wohnungen, die gesetzlich an Höchstbeträge gebunden sind
  (z. B. öffentlich geförderter und anderen Preisbindungen unterliegender Wohnraum wie Sozialwohnungen)
• Wohnraum, der ganz oder teilweise gewerblich genutzt wird
• Wohnraum, der Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft ist (z. B. Studenten-, Alten-, Aussiedler-, Schwesternwohnheim, Behinderteneinrichtung, Pflege-, Obdachlosenheim, soziale Wohngruppe, »Betreutes Wohnen«)
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist

Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für nachfolgenden Wohnraum, der bei der Datenerhebung nicht erfasst wurde:

• mietfrei oder verbilligt überlassenen Wohnraum
• Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind
• Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch – maximal 1 Jahr – vermietet ist (z. B. Ferienwohnungen, Untermiete)
• (teil-)möbliert vermietete Wohnungen (Einbauküchen und Einbauschränke zählen nicht als Möblierung).

Der Mietspiegel gilt auch für Gebäude mit nur einer Wohneinheit (z. B. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser).

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die monatliche Netto-Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist die Miete ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung wie

• die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
• die laufenden Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung
• der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung
• des Aufzugs
• des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege
• der Hausbeleuchtung
• der Straßenreinigung
• der Schornsteinreinigung
• der Sach- und Haftpflichtversicherung
• der laufenden Kosten für Kabelfernsehen
• für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage
• sonstige laufende Betriebskosten

Mietbeträge für eine Garage/einen Stellplatz oder etwaige Möblierungsund Untermietzuschläge sind in der Netto-Kaltmiete nicht enthalten und gesondert zu berücksichtigen. Im Rahmen der Datenerhebung wurde nicht abgefragt, ob Regelungen zu Schönheitsreparaturen bestehen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Nach den mietrechtlichen Vorschriften des BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn

• die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostenerhöhungen sind hierbei ohne Bedeutung),
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat (Mieterhöhungen infolge von Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt). Die Kappungsgrenze für die Städte Ulm und Neu-Ulm liegt per Rechtsverordnung aktuell bei 15 %.

Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen, von Mietdatenbanken und von qualifizierten Mietspiegeln.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen.

Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Monats an zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.

Im § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen, also die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen als Ordnungswidrigkeit geregelt.

Nach § 5 WiStG handelt der Vermieter ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße belegt werden, wenn er eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen kann eine Miete sein, wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 % übersteigt.

Voraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG ist jedoch, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zur Erzielung der Miete ausgenutzt hat. Der Nachweis kann im konkreten Einzelfall sehr schwierig sein, bedarf der uneingeschränkten Mitarbeit des Mieters und setzt deshalb eine entsprechende Anzeige des Mieters voraus.

Für öffentlich geförderte Mietwohnungen ist die höchstzulässige Miete gesetzlich geregelt.

Was ist Mietwucher?

Nach § 291 Strafgesetzbuch steht die Forderung einer Wuchermiete unter Strafe. Ein Vermieter macht sich strafbar, wenn er unter vorsätzlicher Ausnutzung – z.B. einer Zwangslage des Mieters – eine Miete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, d.h. die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.

Die Miete einer Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne liegt in Ulm und Neu-Ulm bei ±18 % um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. Die 2/3-Spanne zeigt, dass auch Wohnungen vergleichbarer Kategorie Preisunterschiede aufweisen. Dies liegt sowohl am freien Wohnungsmarkt als auch an qualitativen Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bestimmen, sowie an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung am ehesten getroffen wird.

Wohnwerterhöhende oder -mindernde Sondermerkmale, die nicht durch das Zu-/Abschlagssystem abgedeckt sind, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/Abschlagsmerkmalen können im Bereich der Spannbreite angemessen berücksichtigt werden.

Beispiele für wohnwerterhöhende Merkmale:

• eine vom Vermieter ohne Zuschlag gestellte Einbauküche
• ein Passivhaus

Beispiele für wohnwertmindernde Merkmale:

• eingemeindete und ländlich strukturierte Ortsteile
• besonders auffällige und nicht im Mietspiegel erwähnte Wohnwertmerkmale wie einfache technische Ausstattung (z. B. keine Gegensprechanlage/Tuüröffner vorhanden)

Information und Beratung für Mitglieder:

Mieterverein Ulm / Neu-Ulm e. V. im Deutschen Mieterbund
Fischergasse 16
89073 Ulm
Tel.: 0731 62762
Fax: 0731 610116
info@mieterverein-ulm.de
www.mieterverein-ulm.de

Haus- und Grundeigentümer-Verein e. V. Ulm
Neutorstraße 12
89073 Ulm
Tel.: 0731 66490
Fax: 0731 66432
info@hausundgrundulm.de
www.hausundgrundulm.de

Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V.
Schützenstr. 3
89231 Neu-Ulm
Tel.: 0731 76798
Fax: 0731 724626

Informationen zur Anwendung des Mietspiegels:

Stadt Ulm – Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht
Münchner Straße 2
89073 Ulm
Tel.: 0731 161-6098
Fax: 0731 161-1689
info-mietspiegel@ulm.de
www.ulm.de

Stadt Neu-Ulm – Stabstelle Justitiariat und Bauordnung
Augsburger Str. 15
89231 Neu-Ulm
Tel.: 0731 7050-1213
Fax: 0731 7050-1299
info-mietspiegel@neu-ulm.de
www.neu-ulm.de

Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatung kann von den Stadtverwaltungen Ulm und Neu-Ulm nicht übernommen werden.